Rauchmelder-Wartungskosten: Umlage der Kosten für Wartung eines Feuermelders und Auswechseln eines Wasserfilters auf die Betriebskosten ist ohne mietver­tragliche Vereinbarung nicht möglichVermieter muss im Vertrag genau benennen, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden sollen

Im vorliegenden Fall ging es um die Frage, ob ein Vermieter die Kosten für die Wartung eines Rauchmelders und Einbau eines Wasserfilters auf die Betriebskosten umlegen konnte. Ein Mieter hatte auf Rückzahlung der von ihm nach seiner Meinung zu Unrecht erhobenen Betriebskosten geklagt.

Grundsätzlich ist Vermieter verpflichtet die auf dem Grundstück "ruhenden Lasten" zu tragen

Das Amtsgericht Bielefeld entschied, dass der Beklagte die streit­ge­gen­ständ­lichen Kosten nicht auf die Betriebskosten umlegen durfte und er den gezahlten Betrag zurück­zu­er­statten hatte. Neue Betriebskosten könnten nicht ohne eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden, so die Richter. Dies müsse vorher im Einzelnen vertraglich geregelt werden. Im Hinblick darauf, dass grundsätzlich der Vermieter verpflichtet sei, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, müsse dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher sei es auch erforderlich, die sonstigen Betriebskosten im Einzelnen zu benennen. Mit dem Einbau der Rauchmelder, die zum Bestandteil der vermieteten Wohnung werden würden, treffe den Vermieter die Verpflichtung, die Rauchmelder im gebrauchs­fähigen Zustand zu erhalten und jährliche Überprüfung und Wartung durchzuführen. Nur, wenn er dies im Mietvertrag vereinbare, könne der Vermieter diese Kosten als Sonstige Betriebskosten umlegen.

Gestiegene Betriebskosten können bei entsprechender Vereinbarung über Mieterhöhung umgelegt werden

Sofern der BGH in seiner Entscheidung vom 07.04.2004 (NZM 2004, 417 [418]) andeute, dass ggf. eine Umlage einseitig nach § 560 Abs. 1 BGB erfolgen könne, so liegen diese Voraussetzungen hier nicht vor. Die Vorschrift § 560 Abs. 1 BGB betreffe ausschließlich den Fall der Vereinbarung einer Betrie­bs­kos­ten­pau­schale, die jedoch vorliegend nicht vereinbart worden sei. Der Mietvertrag, den Kläger und Beklagter geschlossen hatten, enthalte die Vereinbarung, dass bei gestiegenen Bewirt­schaf­tungs­kosten einschließlich der Betriebskosten sowie bei Durchführung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen die genannte Miete erhöht werden könne. Diese Regelung betreffe also nicht die Möglichkeit der Umlage neu entstandener Betriebskosten auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, sondern die Möglichkeit der Mieterhöhung bei gestiegenen Betriebskosten.

Einbau des Wasserfilters fällt unter die Instand­set­zungs­kosten

Darüber hinaus könne der Vermieter auch nicht die Kosten für den Einbau des Wasserfilters als Betriebskosten umlegen, denn es handele sich um Instand­set­zungs­kosten. Betriebskosten seien nur die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestim­mungs­mäßigen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen. Hierzu gehörten keine Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestim­mungs­mäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witte­rungs­ein­wirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Hierbei handele es sich dann um Instand­set­zungs­kosten, die nicht umgelegt werden könnten. Ob im weiteren Verlauf von einer Umlagefähigkeit von Wartungskosten einschließlich der Kosten für die Aufbe­rei­tungs­stoffe der Filteranlage ausgegangen werden könne - wofür bei regelmäßigem Anfall auch die Entscheidung des BGH vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03 spricht - müsse im vorliegenden Fall nicht geklärt werden.