Vermieter kann Kosten für Dachrin­nen­rei­nigung bei regelmäßig notwendiger Reinigung als sonstige Betriebskosten auf Mieter umlegenUmlage ist möglich, wenn hoher Baumbestand in der direkten Umgebung des Gebäudes eine regelmäßige Reinigung notwendig macht

Im vorliegenden Fall ging es um die Frage der Umlagefähigkeit von Kosten für die Reinigung der Dachrinne auf die Mieter eines Wohnhauses über die Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung. Die Mieter waren der Auffassung, die Kosten für die Dachrinnenreinigung nicht mittragen zu müssen. Der Vermieter reichte daraufhin Klage ein.

Kosten müssen als Betriebskosten und nicht als Instand­set­zungs­kosten gelten

Der Fall wurde schließlich vor dem Bundes­ge­richtshof verhandelt. In dem ergangenen Urteil hieß es, dass die Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden konnten. Die Reini­gungs­kosten für die Dachrinne seien "sonstige Betriebskosten", zu deren Umlegung es einer vorherigen Anzeige bedurft hätte. Betriebskosten seien im Allgemeinen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestim­mungs­mäßigen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen. Dagegen seien Instand­set­zungs­kosten Kosten aus Reparatur und Wider­be­schaffung, die zur Erhaltung des bestim­mungs­mäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witte­rungs­ein­wirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen. Daher müsse bei einer Dachrin­nen­rei­nigung unterschieden werden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchzuführen sei oder ob es sich um eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass, beispielsweise einer Verstopfung, handele. Eine regelmäßige Reinigung sei notwendig, wenn das Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben sei. Dies treffe für den verhandelten Fall zu. Die Kosten für die Dachrin­nen­rei­nigung könnten demnach als laufend anfallende Kosten angesehen werden.

Betriebskosten müssen im Einzelnen genau vereinbart worden sein

Gleichwohl habe der Vermieter die Kosten nicht über die normalen Betriebskosten umlegen können, da es sich um "sonstige Betriebskosten" handelte. Betriebskosten könnten generell nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies zuvor im Einzelnen vereinbart wurde. Die Betriebskosten müssten dazu genau benannt werden, so dass der Mieter wisse, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können. Dies sei jedoch bei der Position "sonstige Betriebskosten" im vorliegenden Fall nicht geschehen. Auch die sonstigen Betriebskosten müssten genauestens dargelegt werden. Dem könne von Seiten des Klägers auch nicht entge­gen­ge­halten werden, dass durch diese Regelung die Umlegung neuer Betriebskosten nicht mehr möglich sei. Vielmehr könne der Vermieter die Beteiligung an neuen Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung vom Mieter verlangen. Im vorliegenden Fall sei so eine Erklärung jedoch nicht abgegeben worden. Die hier erfolgte Umlegung der Dachrin­nen­rei­nigung über die sonstigen Betriebskosten sei demnach nicht rechtskräftig geworden.