Erhebliche Lärmbe­läs­ti­gungen durch umfangreiche und langfristige Kern­sanierungs­arbeiten eines Nachbargebäudes rechtfertigen Mietminderung von 25 %Mit Bauarbeiten von unüblichem Umfang und Intensität muss nicht gerechnet werden

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Von November 2011 bis Juli 2012 kam es an einem Gebäude zu umfangreichen Kernsa­nie­rungs­a­r­beiten. Aufgrund der werktags von 7 bis 18 Uhr ausgeführten Bauarbeiten litt der Mieter einer benachbarten Wohnung unter einer erheblichen Lärm- und Staub­be­läs­tigung sowie starken Erschütterungen. Er machte daher gegenüber seiner Vermieterin ein Minderungsrecht geltend. Diese vertrat jedoch die Meinung, der Mieter sei mit seinem Minderungsrecht ausgeschlossen gewesen, da mit den Bauarbeiten angesichts des unsanierten Zustands des Nachbargebäudes zum Zeitpunkt des Mietver­trags­ab­schlusses zurechnen gewesen sei. Der Fall landete schließlich vor Gericht.

Recht zur Mietminderung bestand

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten des Mieters und sprach ihm ein Recht zur Mietminderung zu. Angesichts der durchgeführten Baumaßnahmen hielt das Gericht eine Minderungsquote von 25 % für angemessen. Einer Differenzierung der einzelnen Zeitabschnitte habe es seiner Ansicht nach nicht bedurft. Denn insofern sei es bei umfangreichen Bauarbeiten zulässig eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden (vgl. KG Berlin, Urt. v. 08.01.2001 - 8 U 5875/98 - und LG Berlin, Urt. v. 13.03.2013 - 65 S 321/11).

Mieter musste nicht mit Kernsa­nie­rungs­a­r­beiten rechnen

Zwar sei es zudem richtig, so das Landgericht weiter, dass das Minderungsrecht ausgeschlossen ist, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietver­trags­ab­schlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben (vgl. OLG München, Urt. v. 26.03.1993 - 21 U 6002/92 - und KG Berlin, Urt. v. 03.06.2002 - 8 U 74/01). Dies sei hier aber nicht der Fall gewesen. Zwar sei das Nachbarhaus unsaniert gewesen, es sei aber nicht erkennbar baufällig oder stark sanie­rungs­be­dürftig gewesen. Es haben zum Zeitpunkt des Mietver­trags­ab­schlusses keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgelegen, dass das Nachbargebäude zukünftig in erheblichem Umfang kernsaniert und vollständig umgestaltet wird. Ohne solche Anhaltspunkte müsse ein Mieter aber nicht damit rechnen, dass in einem Nachbarhaus Entker­nungs­a­r­beiten stattfinden, die zu einer unüblichen Zunahme von Lärm und Schmutz führen (andere Ansicht: LG Berlin, Urt. v. 27.09.2011 - 63 S 641/10). Vielmehr rechtfertigen in Umfang und Intensität unübliche Baumaßnahmen ein Minderungsrecht.