Bundes­ge­richtshof zur Vornahme von Schön­heits­re­pa­raturen: Isolierte Endre­no­vie­rungs­klauseln sind unwirksamEndre­no­vie­rungs­pflicht, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung erfüllt werden muss, ist unwirksam

Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung in Bremen. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung: "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."

In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."

Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schön­heits­re­pa­raturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schön­heits­re­pa­raturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.

Sicht eines durch­schnitt­lichen Mieters ist maßgeblich für Auslegung der Endre­no­vie­rungs­klausel

Anders als das Berufungs­gericht gemeint hat, folgt weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 der Anlage dazu, dass der Vertrag dem Mieter Schön­heits­re­pa­raturen nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnut­zungs­zustand hierfür ein Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines durch­schnitt­lichen Mieters liegt ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnut­zungs­spuren aufweisen darf.

Formularmäßige unbestimmte Endre­no­vie­rungs­klausel ist unwirksam

Als unein­ge­schränkte Endre­no­vie­rungs­ver­pflichtung ist die Formu­l­a­r­be­stimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundes­ge­richtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietver­hält­nisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schön­heits­re­pa­raturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endre­no­vie­rungs­pflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietver­hält­nisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schön­heits­re­pa­raturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietver­hält­nisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schön­heits­re­pa­raturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietver­hält­nisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.