BGH verwirft Renovie­rungs­pflicht bei starren FristenBGH-Urteil zu Schönheits­reparaturen - Auf die konkrete Formulierung kommt es an

Eigentlich muss nach dem Gesetz der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführen. Seit vielen Jahren übertragen Vermieter in der Regel die Pflicht zu Schön­heits­re­pa­raturen per Mietvertrag auf den Mieter. In dem vom Bundes­ge­richtshof (BGH) entschiedenen Fall hieß die entsprechende Klausel im Mietvertrag:

"(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schön­heits­re­pa­raturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Die Renovie­rungs­fristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietver­hält­nisses zu laufen. Zu einer Anfangs­re­no­vierung ist der Mieter nicht verpflichtet. ...

(2) Nach Beendigung des Mietver­hält­nisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berück­sich­tigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schön­heits­re­pa­raturen auszuführen.

..."

Die formularmäßige Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren­klausel des Mietvertrages enthalte einen starren Fristenplan und sei daher wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, führten die Karlsruher Richter aus. Es mache aus der Sicht eines verständigen Mieters keinen Unterschied, ob der Fristenplan - wie hier - eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enthalte oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie "mindestens" beziehungsweise "spätestens" verstärkt werde.

In seinen einschlägigen Entscheidungen (siehe z.B. BGH, Urt. v. 23.06.2004) hatte der Bundes­ge­richtshof stets darauf abgestellt, ob der angegebene Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder ähnliche Wendungen - für den Mieter erkennbar - so flexibel vereinbart war, dass nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovie­rungs­in­tervalle an den tatsächlichen Renovie­rungs­bedarf möglich war. Fehle ein derartiger Zusatz, so sei nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen, sie sei dann aus Sicht des Mieters nicht weniger "starr" als bei sprachlichen Hinzufügungen, die eine Verlängerung der Frist nicht zuließen.