Vier Fachmärkte "unter einem Dach" sind als Einkaufszentrum zu qualifizierenBauvorhaben widerspricht geltendem Bebauungsplan

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Ortsgemeinde Waldfischbach-Burgalben hat ca. 4.815 Einwohner und ist gemäß Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen. Im Ortsteil Burgalben gibt es ein durch Bebauungsplan ausgewiesenes Gewerbegebiet, in dem u.a. die Discounter-Ketten Aldi und Lidl Fachmärkte mit Verkaufsflächen von 950 m² bzw. 930 m² und dazugehörigen PKW-Stellplätzen errichtet haben.

Geplantes Bauvorhaben

Die Klägerin stellte im April 2013 bei dem beklagten Landkreis Südwestpfalz eine Bauvoranfrage betreffend die Errichtung von vier Fachmärkten auf mehreren Grundstücken innerhalb des genannten Gewerbegebiets. Ausweislich der vorgelegten Planunterlagen sollen die Bestandsgebäude abgerissen und die Vorha­ben­grund­stücke mit einem Baukörper, in dem sich die vier Fachmärkte "unter einem Dach" befinden sollen, neu bebaut werden. Die Fachmärkte sollen über einen gemeinsamen überdachten Eingangsbereich verfügen, und von dort durch jeweils separate Eingänge betreten werden. Im Eingangsbereich ist eine Wandscheibe mit vier Werbelogos geplant. Für die vier Fachmärkte plant die Klägerin ausweislich des von ihr vorgelegten Nutzungs­kon­zeptes einen Einzel­han­dels­betrieb für einen Drogerie-Fachmarkt mit knapp 790 m² Verkaufsfläche, einen Einzel­han­dels­betrieb für einen Schuhfachmarkt mit einer Verkaufsfläche von ebenfalls 790 m² sowie zwei Einzel­han­dels­be­triebe für einen Textilfachmarkt mit einer Verkaufsfläche von knapp 580 m² und 790 m². Insgesamt soll die Verkaufsfläche aller vier Fachmärkte zusammen 2.941,32 m² betragen. Vorgesehen ist ferner ein gemeinsamer Parkplatz mit gemeinsamer Zu- und Abfahrt mit 91 PKW-Stellplätzen. Die vier Fachmärkte sollen über jeweils eigene Lager- und Sozialbereiche sowie eine jeweils eigene und selbständige Haustechnik (Heizung, Lüftung, Klima, Wasser­auf­be­reitung usw.) verfügen.

Landkreis lehnt Erteilung des beantragten Bauvorbescheids ab

Mit Bescheid vom 18. Juni 2013 lehnte der Beklagte die Erteilung des von der Klägerin beantragten Bauvorbescheids mit der Begründung ab, dass das geplante Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspreche. Der Fachmarkt-Center sei als großflächiger Einzel­han­dels­betrieb im Sinne der Baunut­zungs­ver­ordnung zu werten und daher am geplanten Standort nicht zulässig.

Kläger wehrt sich gegen Einstufung des Bauvorhabens als Einkaufszentrum

Nach erfolgloser Durchführung eines Wider­spruchs­ver­fahrens hat die Klägerin im Oktober 2013 Klage erhoben. Zur Begründung führte sie aus, dass das Vorhaben nicht als Einkaufszentrum einzustufen sei, da es nicht die dafür notwendige Größenordnung erreiche. Auch seien weder organi­sa­to­rische oder betriebliche Gemeinsamkeiten der vier Fachmärkte geplant noch verfügten sie über einen gemeinsamen Eingangsbereich. Die Eingänge befänden sich lediglich in einem Bereich, der durch ein Vordach gegen Witte­rungs­ein­flüsse abgeschirmt sei. Der für 91 Stellplätze geplante Parkplatz könne nicht als "Großparkplatz" bezeichnet werden. Bei den vier geplanten Fachmärkten handele es sich um selbständige Betriebe, die auch selbständig zu beurteilen seien. Jeder Betrieb weise eine Verkaufsfläche von weniger als 800 m² Verkaufsfläche auf. Mithin liege kein großflächiger Einzelhandel vor. Eine Zusam­men­rechnung der Verkaufsflächen der vier Fachmärkte verbiete sich.

Bauvorhaben widerspricht geltendem Bebauungsplan

Das Verwal­tungs­gericht Neustadt wies die Klage mit der Begründung ab, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Erteilung des von ihr beantragten Bauvorbescheids habe. Denn das Vorhaben sei entgegen der Auffassung der Klägerin als Einkaufszentrum zu qualifizieren und widerspreche damit dem geltenden Bebauungsplan. Zwar seien die geplanten vier Fachmärkte mit einer Verkaufsfläche von jeweils weniger als 800 m² grundsätzlich in einem Gewerbegebiet zulässig. Allerdings könnten nach der Vorschrift des § 11 Abs. 3 der Baunut­zungs­ver­ordnung großflächige Einzel­han­dels­be­triebe und Einkaufszentren nur in sog. Sondergebieten verwirklicht werden. Bei Anlegung der vom Bundes­ver­wal­tungs­gericht in mehreren Entscheidungen dargelegten Maßstäbe sei die geplante Bebauung mit insgesamt vier Fachmärkten im Hinblick auf das mit dem Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids vorgelegte Planungskonzept als Einkaufszentrum zu qualifizieren.

Von Gebäudekomplex würde eine für ein Einkaufszentrum typische "Sog-Wirkung" ausgehen

So liege die Bauherrschaft und Planung der vier Fachmärkte in der Hand der Klägerin. Aufgrund des einheitlichen Gebäu­de­kom­plexes mit gemeinsamem Eingangsbereich und gemeinsamen Parkplatz mit gemeinsamer Zufahrt stelle sich das geplante Vorhaben der Klägerin mit seinen vier Einzel­han­dels­be­trieben "unter einem Dach" aus Kundensicht als miteinander verbunden dar bzw. würde bei seiner Verwirklichung so in Erscheinung treten. Es könne auch nicht außer Acht gelassen werden, dass der aus mehreren Einzel­han­dels­be­trieben bestehende Gebäudekomplex mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 2.941,32 m² sowie einer Gesamt­brut­to­ge­schoß­fläche von 3.950 m² nicht in einem großstädtisch geprägten Innen­stadt­bereich, sondern in einem Gewerbegebiet einer 4.815 Einwohner zählenden Gemeinde realisiert werden solle. Daher würde von dem Gebäudekomplex eine für ein Einkaufszentrum typische "Sog-Wirkung" ausgehen, zumal das Vorhaben über eine optimale Verkehr­s­an­bindung an die zwischen Pirmasens und Kaiserslautern verlaufende B 270, eine überörtliche Verkehrsader, hätte, an die auch die umliegenden Ortschaften angebunden seien. Die hier zu unterstellende "Sog-Wirkung" des geplanten Gebäu­de­kom­plexes würde sich zudem durch die unmittelbar benachbarten beiden großflächigen Einzel­han­dels­be­triebe (Lidl, Aldi) noch verstärken, da sich sowohl die vier Fachmärkte "unter einem Dach" als auch zusätzlich die beiden unmittelbar benachbarten großflächigen Einzel­han­dels­be­triebe sich gegenseitig hinsichtlich Angebot und Sortiment optimal ergänzen würden. Über die aneinander grenzenden Parkflächen des geplanten Gebäu­de­kom­plexes und der bereits vorhandenen großflächigen Einzel­han­dels­be­triebe könnte der Kunde problemlos von einem Markt zum anderen wechseln, womit die "Sogwirkung" dieser Märkte garantiert erscheine.