Kauf eines mangelhaften Hausgrundstücks: Schadensersatz in Höhe fiktiver Mangel­beseitigungs­kosten möglichSachmangel aufgrund fehlender baurechtlicher Genehmigung zur Nutzung der Räume zu Wohn- und Gewerbezwecken

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Oktober 2012 kam es zu einem Kaufver­trags­schluss über ein Grundstück, welches mit einem dreige­schossigen Gebäude bebaut war. Im Dachgeschoss des Gebäudes befanden sich zwei Wohnungen. Zudem wollte die Käuferin das Obergeschoss als Arztpraxis nutzen. Laut des Kaufvertrags war die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt. Erst später stellte sich heraus, dass eine Nutzung des Gebäudes zu Wohn- und Gewerbezwecken nicht genehmigt war. Um den geneh­mi­gungs­fähigen Zustand herzustellen, musste die Käuferin Kosten in Höhe von etwa 30.000 Euro netto aufwenden. Die Käuferin verlangte diesen Betrag von der Verkäuferin als Vorschuss und erhob schließlich Klage. Das Landgericht Krefeld gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Beklagten.

Anspruch auf Schadensersatz in Höhe fiktiver Mangel­be­sei­ti­gungs­kosten

Das Oberlan­des­gericht Düsseldorf bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Berufung der Beklagten zurück. Der Klägerin stehe der Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mangel­be­sei­ti­gungs­kosten zu. Zwar habe der Bundes­ge­richtshof mit Urteil vom 22.02.2018 - VII ZR 46/17 - für das Werkver­tragsrecht eine Schadens­be­messung nach fiktiven Mangel­be­sei­ti­gungs­kosten ausgeschlossen. Dies gelte aus Sicht des Oberlan­des­ge­richts aber nicht für das Kaufrecht. Die Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs beruhe auf den Besonderheiten des Werkver­trags­rechts. Dort bedürfe es keines Anspruchs auf Erstattung fiktiver Mangel­be­sei­ti­gungs­kosten, da dem Besteller ein Selbst­vor­nah­merecht zustehe und dafür einen Vorschuss verlangen könne. Dies sei im Kaufrecht aber nicht möglich. Ohne die Möglichkeit der Schadens­be­messung nach fiktiven Mangel­be­sei­ti­gungs­kosten müsse der Käufer unter Umständen erhebliche Kosten vorfinanzieren, was ihm in Anbetracht des vorangegangen, meist finanzierten Grund­s­tückskaufs gar nicht möglich sei.

Fehlende Nutzungs­ge­neh­migung begründet Sachmangel

Das Grundstück sei mangelhaft, so das Oberlan­des­gericht, weil das Haus nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 BGB aufweise. Sichert ein Verkäufer zu, dass die Bebauung behördlich genehmigt sei, so dürfe ein Käufer dies so verstehen, dass auch die Nutzung des Gebäudes baurechtlich genehmigt ist. Dies war hier nicht der Fall.