BGH zur Sachmän­gel­haftung beim Kauf einer gebrauchten Immobilie: Haftung trotz vereinbartem Haftungs­aus­schluss bei Fehlen der vereinbarten BeschaffenheitSachmän­gel­haftung auch bei arglistigem Verschweigen des Mangels

In dem zugrunde liegenden Fall stellte der Käufer eines etwa 300 Jahre alten Bauernhofes nach dem Kauf im Februar 2012 Feuchtigkeits- und Schimmelschäden im Erdgeschoss des Wohnhauses fest. Nach Ansicht eines Sachver­ständigen sei dies auf fehlende bzw. nicht ausreichende Horizon­tal­sperren zurückzuführen. Die Kosten für die Instandsetzung in Höhe von fast 80.000 Euro verlangte der Käufer der Immobilie von den Verkäufern als Schadensersatz ersetzt. Die Verkäufer lehnten jede Haftung ab und verwiesen zur Begründung auf den im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss. Der Käufer hielt dies für unbeachtlich und erhob Klage.

Landgericht und Oberlan­des­gericht weisen Schaden­s­er­satzklage ab

Sowohl das Landgericht als auch das Oberlan­des­gericht Düsseldorf wiesen die Schaden­s­er­satzklage ab. Nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts habe eine Sachmängelhaftung aufgrund des vereinbarten Haftungs­aus­schlusses nicht bestanden. Gegen diese Entscheidung legte der Kläger Revision ein.

Bundes­ge­richtshof bejaht Sachmän­gel­haftung nur bei Vorliegen einer vereinbarten Beschaffenheit oder arglistigem Verschweigen

Der Bundes­ge­richtshof verwies darauf, dass die fehlenden oder nicht ausreichend ausgebildeten Horizon­tal­sperren und die dadurch bedingten Feuchtigkeitsschäden einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen, weil sich das Gebäude nicht für die gewöhnliche oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eigne. Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie hafte aber für einen solchen Sachmangel in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungs­aus­schluss enthalte. Anders sehe es nur beim Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB vereinbarten Beschaffenheit. In diesem Fall könne sich der Verkäufer nicht auf den Haftungs­aus­schluss berufen.