BGH: Kein Einwand des Rechts­miss­brauchs gegen ordentliche Kündigung bei Ausgleich offener Mietrückstände zwei Monate nach Erhebung der RäumungsklageUnzulässige entsprechende Anwendung der Schon­frist­re­gelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Da sich Mieter einer Wohnung seit vier Monaten mit ihren Mietzahlungen in Verzug befanden, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis unter anderem ordentlich. Später erhob sie Räumungsklage. Sechs Tage nach Klageerhebung gewährte das Jobcenter jedoch ein Darlehen, so dass die Mieter die Mietrückstände vollständig ausgleichen konnten.

Amtsgericht und Landgericht weisen Räumungsklage ab

Sowohl das Amtsgericht Siegburg als auch das Landgericht Bonn wiesen die Räumungsklage ab. Zur Begründung führte das Landgericht aus, dass sich die Mieter auf den Einwand des Rechts­miss­brauchs haben stützen können. Dies sei bei ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzug immer dann zulässig, wenn die Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage ausgeglichen werden, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es zukünftig erneut zu Zahlungs­rück­ständen kommen wird und der Mieter sonst seine mietver­trag­lichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Bundes­ge­richtshof hält Einwand des Rechts­miss­brauchs für unzulässig

Der Bundes­ge­richtshof entschied insofern zu Gunsten der Vermieterin, als er die Auffassung des Landgerichts zum Einwand des Rechts­miss­brauchs für unzulässig hielt. Die Ansicht des Landgerichts würde nämlich letztlich auf eine unzulässige entsprechende Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schon­frist­re­gelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinauslaufen.

Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung aufgrund Treu und Glauben

Letztlich entschied der Bundes­ge­richtshof dennoch gegen die Vermieterin. Denn die ordentliche Kündigung sei deshalb unwirksam gewesen, da der Vermieterin aufgrund des Ausgleichs der Mietrückstände die Durchsetzung des Räumungs­an­spruchs mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt gewesen sei.