Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietver­hält­nisses bei streitigen Forderungen des Vermieters unzulässigBGH erklärt Zusatz­ver­ein­barung zum Mietvertrag für unwirksam

Die Klägerin des zugrunde liegenden Verfahrens ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Verein­ba­rungsgemäß zahlte die Klägerin 1.400 Euro auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietver­hält­nisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen [...]" Als die Klägerin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Beklagte während des laufenden Mietver­hält­nisses das Kauti­o­ns­guthaben auszahlen. Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

Vermieter darf Kaution während des laufenden Mietver­hält­nisses nicht wegen vom Mieter bestrittener Mietforderungen in Anspruch nehmen

Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er seinen Klage­ab­wei­sungs­antrag weiterverfolgt, blieb ohne Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass der Beklagte nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietver­hält­nisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Beklagten widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB* zum Ausdruck gekommenen Treuhand­cha­rakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietver­hält­nisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietver­hält­nisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatz­ver­ein­barung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

* § 551 BGB