Mietminderung wegen Wohnflächen­unterschreitung – Keine zusätzliche Toleranz­schwelle bei „ca.”-ZusatzAbweichungen um mehr als zehn Prozent stellen einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel dar

Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit „ca. 100 m²” angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rund 500,- €. Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung von rund 6.800,- € gerichteten Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die „ca.”-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen sei.

Relativierender Zusatz „ca.” hat keine Bedeutung für Bemessung der Mietminderung

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraum­mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundes­ge­richtshofs hat entschieden, dass dem relativierenden Zusatz „ca.” für die Bemessung der Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB*) keine Bedeutung zukommt. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauch­s­taug­lichkeit ausgleichen. Daraus folgt, dass die Höhe des Minde­rungs­be­trages dem Umfang der Mangel­haf­tigkeit zu entsprechen hat. Die Mangel­haf­tigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadrat­me­terzahl abweicht.

„ca.”-Zusatz rechtfertigt keine zusätzliche Toleranz­schwelle

Damit hat der Bundes­ge­richtshof seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca.”-Angabe enthält (vgl. z.B. Bundes­ge­richtshof, Urteil v. 22.04.2009 - VIII ZR 86/08 -). Mit der jetzigen Entscheidung wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz „ca.” auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranz­schwelle (wie hier vom Landgericht angenommen: fünf Prozent) rechtfertigt.

Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, weil weitere Feststellungen zur tatsächlichen Wohnungsgröße unter Berück­sich­tigung einer Terrassenfläche zu treffen sind.

*§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln