Zahlungsklage und rechtskräftige Verurteilung des Mieters zur Zahlung von Erhöhungs­be­trägen keine Voraussetzung für fristlose Kündigung durch VermieterBundes­ge­richtshof zur fristlosen Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete

Die Klägerin des zugrunde liegenden Streitfalls ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Schönefeld. Die Grundmiete betrug zunächst 649,16 DM (= 331,91 Euro) zuzüglich 110,61 DM (= 56,55 Euro) Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen und 51,89 DM (= 26,53 Euro) Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwas­ser­kosten. Letztere wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungs­beträge und Teile der Grundmiete nicht. Die Beklagten kündigten wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund ist allerdings nur dann gegeben, wenn man die Erhöhungs­beträge der Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen berücksichtigt.

Gericht verurteilt Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung

Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage unter anderem Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. In beiden Instanzen ist die Klage abgewiesen worden. Der Widerklage ist weitgehend stattgegeben worden, insbesondere ist die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Zur Begründung hat das Berufungs­gericht ausgeführt, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen errechne.

BGH verneint Notwendigkeit der Verurteilung zur Zahlung der Erhöhungs­beträge als Voraussetzung für Kündigung des Mietvertrages

Die zugelassene Revision der Klägerin blieb ohne Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraum­miet­ver­hält­nisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungs­rück­stands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB* einseitig erhöht hat, nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungs­beträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB** noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.

§ 543 BGB Außer­or­dentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund