BGH zum Kündigungsrecht des Vermieters von Gewerberaum bei Nichtzahlung der KautionGewerbemieter verweigerte unter Hinweis auf Mietmängel Kautionszahlung

In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Gewerbemieter unter Hinweis auf noch bestehende Mängel an den von ihm gemieteten Gewerberäumen die Zahlung der Kaution zurückbehalten. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos und verlangte anschließend Schadenersatz.

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass dem Gewerbemieter regelmäßig kein Zurück­be­hal­tungsrecht an der Kaution zustehe. Denn die Sicher­heits­leistung solle den Vermieter ohne Rücksicht auf einen Streit der Parteien über die Berechtigung von Gegenrechten des Mieters in Bezug auf dessen Vertragspflicht zur Zahlung der vereinbarten Miete schützen und ihm während und nach Beendigung des Mietver­hält­nisses eine erleichterte Durchsetzung seiner berechtigten Ansprüche aus dem konkreten Mietverhältnis gegen den Mieter ermöglichen.

Da die Sicher­heits­leistung der Absicherung des Anspruchs des Vermieters auf künftige Leistungen diene, könne das Siche­rungs­in­teresse auch schon vor Übergabe der Mietsache vorliegen. Mit dem Sicherungszweck der Kaution sei ein Zurück­be­hal­tungsrecht des Mieters an der Kaution nach § 273 BGB in der Regel nicht zu vereinbaren.

Ob jedoch allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigte, hänge gemäß § 543 Abs. 1 BGB von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere davon ab, ob ihm unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertrags­parteien die Fortsetzung des Mietver­hält­nisses unzumutbar sei.

Im Fall sei aber eine Unzumutbarkeit für die Klägerin jedoch noch nicht gegeben. Denn bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen sei zu berücksichtigen, dass die Klägerin sich selbst nicht vertragstreu verhalten habe, indem sie die vertraglich geschuldete Herstellung der Mietobjekte verweigert habe.