In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Gewerbemieter unter Hinweis auf noch bestehende Mängel an den von ihm gemieteten Gewerberäumen die Zahlung der Kaution zurückbehalten. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos und verlangte anschließend Schadenersatz.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Gewerbemieter regelmäßig kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zustehe. Denn die Sicherheitsleistung solle den Vermieter ohne Rücksicht auf einen Streit der Parteien über die Berechtigung von Gegenrechten des Mieters in Bezug auf dessen Vertragspflicht zur Zahlung der vereinbarten Miete schützen und ihm während und nach Beendigung des Mietverhältnisses eine erleichterte Durchsetzung seiner berechtigten Ansprüche aus dem konkreten Mietverhältnis gegen den Mieter ermöglichen.
Da die Sicherheitsleistung der Absicherung des Anspruchs des Vermieters auf künftige Leistungen diene, könne das Sicherungsinteresse auch schon vor Übergabe der Mietsache vorliegen. Mit dem Sicherungszweck der Kaution sei ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Kaution nach § 273 BGB in der Regel nicht zu vereinbaren.
Ob jedoch allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigte, hänge gemäß § 543 Abs. 1 BGB von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere davon ab, ob ihm unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei.
Im Fall sei aber eine Unzumutbarkeit für die Klägerin jedoch noch nicht gegeben. Denn bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen sei zu berücksichtigen, dass die Klägerin sich selbst nicht vertragstreu verhalten habe, indem sie die vertraglich geschuldete Herstellung der Mietobjekte verweigert habe.
