Überwälzung der Winter­dienst­pflicht auf Mieter nicht durch Hausordnung möglichRegelung im Mietvertrag ist notwendig

In dem zugrunde liegenden Fall regelte eine Hausordnung, dass die Mieter der Erdge­schoss­woh­nungen den Winterdienst durchführen sollen. Einer der Erdge­schoss­mieter teilte der Vermieterin jedoch mit, dass er den Winterdienst aufgrund gesund­heit­licher Probleme nicht mehr durchführen könne. Zudem vertrat er die Meinung, dass die Regelung in der Hausordnung unwirksam sei. Die Vermieterin bestritt dies jedoch.

Keine Räum- und Streupflicht für den Mieter

Das Amtsgericht Köln sah die Regelung zum Winterdienst durch die Hausordnung für unwirksam an. Zwar könne ein Vermieter eine ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht auf seine Mieter übertragen. Dies müsse aber angesichts der damit verbundenen erheblichen zusätzlichen Pflichten und dem Haftungsrisiko klar und eindeutig erfolgen (vgl. BGH, Urteil v. 22.01.2008 - VI ZR 126/07 - = WuM 2008, 235). Dies sei hier nicht der Fall gewesen. Denn eine Überwälzung der Räum- und Streupflicht durch die Hausordnung dürfe nicht erfolgen. Denn dies sei als überraschend anzusehen (so auch LG Frankfurt am Main, Urteil v. 03.11.1987 - 2/11 S 136/87 - = WuM 1988, 120). Vielmehr müsse die Übertragung konkret und individuell im Mietvertrag vereinbart werden.

Das Amtsgericht Köln wies ausdrücklich darauf hin, dass es anderen Auffassungen, die vertreten, dass eine formularmäßige Regelung der Reini­gungs­pflicht in der Hausordnung ausreiche, wenn die Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrags werde (so z.B. OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 22.09.1988 - 16 U 123/87 -; LG Karlsruhe, Urteil v. 30.05.2006 - 2 O 324/06 - = ZMR 2006, 698), nicht folge. Die Hausordnung sei nicht der Platz, um mietver­tragliche Pflichten von dieser Haftungsweite zu begründen.