Räum- und Streupflicht: Verkehrs­si­cherungs­pflicht kann auch durch Hausordnung eines Formular­mietvertrags wirksam auf Wohnungsmieter übertragen werdenÜbertragung der Verkehrs­si­cherungs­pflicht auf den Mieter durch Klausel im Mietvertrag stellt keine überraschende Klausel im Sinne des § 3 AGB-Gesetz dar

Im zugrunde liegenden Streitfall hatten Wohnungs­ei­gentümer die Räum- und Streupflicht über die Klausel "Hausordnung" im Mietvertrag auf ihre Mieter übertragen. An einem Wintertag stürzte eine Anwohnerin auf einem glatten Hofweg und verklagte daraufhin die Hauseigentümer und die Mieter der Erdge­schoß­woh­nungen auf Schadensersatz.

Mietern wurde Räum- und Streupflicht in wirksamer Weise im Mietvertrag übertragen

Das Oberlan­des­gericht Frankfurt am Main gab der Klägerin Recht, sah aber einen Verstoß gegen die Verkehrs­si­che­rungs­pflicht nur bei dem Mieter, der an dem Tag des Unfalls für die Räum- und Streupflicht verantwortlich war. In § 27 des mit den Erdge­schoss­mietern abgeschlossenen Mietvertrages sei ausdrücklich bestimmt worden, dass die Mieter in einer wöchentlich wechselnden Reihenfolge verpflichtet seien, den Gehweg und die Zugangswege vor dem Haus von Schnee und Eis zu reinigen, bei Glätte zu streuen und angesichts der bestehenden Witte­rungs­ver­hältnisse die gebotenen Siche­rungs­maß­nahmen zu ergreifen. Diese Verpflichtung traf am Unfalltage unstreitig die Mieter der Erdge­schoss­wohnung. Ihnen sei diese Verpflichtung in wirksamer Weise übertragen worden.

Formularmäßige Übertragung der Verkehrs­si­che­rungs­pflicht auf Mieter nicht unwirksam

Zwar treffe es zu, dass die Vereinbarung darüber lediglich in dem von den Vermietern verwendeten vorgedruckten Mietver­trags­formular enthalten sei und dort unter § 27 des Vertragstextes mit der Überschrift „Hausordnung“ stehe. Doch folge daraus entgegen der Ansicht der Mieter der Erdge­schoss­wohnung nicht, dass diese formularmäßige Übertragung der Verkehrs­si­che­rungs­pflicht auf sie als Mieter unwirksam sei.

Übertragung der Verkehrs­si­che­rungs­pflicht auf den Mieter stellt keine überraschende Klausel im Sinne des § 3 AGB-Gesetz dar

Eine überraschende Klausel im Sinne des § 3 AGB-Gesetz, die nicht Vertrags­be­standteil geworden wäre, liege nicht vor. Die Übertragung der Verkehrs­si­che­rungs­pflicht auf den Mieter sei dann überraschend, wenn sie sich nur in einer vorformulierten Hausordnung befinde, weil Hausordnungen üblicherweise nur ausführende Regelungen zu den Rechten und Pflichten im Mietvertrag enthielten. Dieses Argument gelte aber nur in den Fällen, in denen die Hausordnung im Anschluss an den Vertrags­ab­schluss den Mietern überlassen werde, weil diese dann nicht mehr damit rechneten und auch nicht zu rechnen bräuchten, dass darin wesentliche vorher in dem Mietvertrag nicht erwähnte Vertrags­pflichten enthalten seien. Nicht aber könne dies gelten, wenn wie hier die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages, also Teil des vereinbarten und unter­schriebenen und damit normalerweise zur Kenntnis genommenen Vertragstextes sei.

Mieter hat durch bereits vorgenommene Räumarbeiten der Übernahme der Verpflichtungen zugestimmt

Abgesehen davon sei die Übertragung der Verkehrs­si­che­rungs­pflicht auf die Mieter ohnehin nicht unüblich, so dass Mieter mit einer solchen Regelung rechnen müssten. Entscheidend spräche hier aber vor allem gegen die Annahme einer Überra­schungs­klausel der Umstand, dass der Erdge­schoss­mieter in Kenntnis der übernommenen Verpflichtung die Zugangswege vor dem Haus am Unfalltage - wenn auch unzureichend - gereinigt und gestreut habe. Er sei demnach bereit gewesen, der ihm auferlegten Pflicht nachzukommen und habe der Übernahme dieser Verpflichtung in dem vorgesehenen zeitlichen Rahmen zugestimmt, so dass er wegen der ihn daraus treffenden Pflichten nicht überrascht worden sei.

Übertragung der Räumarbeiten per Mietvertrag stellen keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar

Das Gericht sah in der Übertragung der Verkehrs­si­che­rungs­pflicht auf den Mieter auch keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 AGB-Gesetz (seit 1.1.2002: § 307 BGB). Der Mieter sei aufgrund seiner Nähe zum Mietobjekt ohne weiteres in der Lage, einen gefah­ren­trächtigen Umstand zu erkennen und abzustellen. Deshalb sei es nicht unangemessen, ihm die Siche­rungs­pflicht dafür zu übertragen, dass von der Mietsache keine Gefahren für Dritte ausgehen.

Hinweis

Das AGB-Gesetz ist zum 1.1.2002 außer Kraft getreten. § 3 AGB-Gesetz entspricht jetzt § 305 c BGB. § 9 AGB-Gesetz entspricht § 307 BGB.