Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Abschluss von Mo­dernisierungs­arbeiten auf Basis des nicht modernisierten Zustands zulässigVermieter kann sich spätere Mo­dernisierungs­miet­erhöhung vorbehalten

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach den Abschluss von Moder­ni­sie­rungs­a­r­beiten an einer Mietwohnung im September 2009, verlangte der Vermieter von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mieter stimmten dem zu. Im Juli 2010 machte der Vermieter wiederum eine Mieterhöhung, diesmal gestützt auf die Modernisierung, geltend. Die Mieter hielten dies für unzulässig und weigerten sich daher, die erhöhte Miete zu zahlen. Der Vermieter erhob daraufhin Klage.

Kein Anspruch auf Moder­ni­sie­rungs­mie­t­er­höhung

Das Amtsgericht Kerpen entschied gegen den Vermieter. Ihm stehe kein Anspruch auf die erhöhte Miete zu, da die Modernisierungsmieterhöhung unzulässig sei. Grundsätzlich stehe einem Vermieter nach einer durchgeführten Moder­ni­sie­rungs­maßnahme ein Wahlrecht dahingehend zu, eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB oder eine Moder­ni­sie­rungs­mie­t­er­höhung nach § 559 BGB zu verlangen. Werde dagegen zunächst eine Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangt, sei eine nachträgliche Mieterhöhung nach § 559 BGB nur sehr eingeschränkt möglich.

Ausdrückliche Erklärung eines Vorbehalts

Der Vermieter müsse nach Ansicht des Amtsgerichts bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausdrücklich den Vorbehalt erklären, dass die vorgenommene Modernisierung unberück­sichtigt bleibt. Fehlt es an diesem Vorbehalt, so müsse der Mieter das Mieter­hö­hungs­be­gehren so verstehen, dass der modernisierte Zustand Basis für die Ermittlung der ortsüblichen Miete bilden soll. Denn dies sei der Regelfall. An einem solchen ausdrücklichen Vorbehalt habe es gefehlt.