Mietminderung wegen Fläche­n­ab­weichung: Angabe der Mietfläche im Mietvertrag muss der Festlegung der Sollbe­schaf­fenheit dienenKein Mietmangel bei lediglich das Mietobjekt beschreibender Flächenangabe

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Oktober 2017 wurde über ein Ladengeschäft in einer Stadt in Sachsen ein Mietvertrag geschlossen. Der Mietvertrag enthielt keine Angabe der Größe des Geschäfts. Auf Wunsch der Krankenkassen und des Finanzamts begehrte die Mieterin nachfolgend die Aufnahme der Mietfläche in den Vertrag. Der Vermieter kam dem Verlangen nach, so dass im November 2017 ein weiterer Mietvertrag geschlossen wurde, der nunmehr die Größe des Ladengeschäfts enthielt. So sollte eine Nutzfläche von insgesamt 480 qm vorliegen. Tatsächlich war das Mietobjekt aber nur etwa 303 qm groß. Aufgrund der Flächenabweichung entbrannte zwischen den Mietver­trags­parteien ein Streit über das Bestehen eines Rechts zur Mietminderung. Dieser Streit wurde durch das Landgericht Chemnitz dadurch entschieden, dass kein Minderungsrecht bestehe. Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin aber Berufung ein.

Kein Recht zur Mietminderung wegen Fläche­n­ab­weichung

Das Oberlan­des­gericht Dresden bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Ein Recht zur Mietminderung bestehe nicht. Zwar liege nach der Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters, für welche bei einer Fläche­n­ab­weichung von mehr als 10 % eine Vermutung spreche, ein Mietmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vor. Dies gelte aber nur dann, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der vertraglichen Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekt dient und nicht lediglich dessen Beschreibung. Letzteres war hier aber der Fall.

Keine Festlegung der Sollbe­schaf­fenheit des Mietobjekts

Nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts sei die Aufnahme der Flächenangabe nicht zur Festlegung der Fläche des Mietobjekts erfolgt. Vielmehr sei die Flächenangabe nur auf Wunsch der Mieterin in den Mietvertrag aufgenommen worden, weil Dritte wünschten, dass das Mietobjekt nachträglich hinsichtlich seiner Größe konkretisiert werde. Es habe sich deshalb um eine das Objekt beschreibende Flächenangabe gehandelt, nicht aber um eine vertragliche Vereinbarung zur Mietgröße, welche für die Parteien beim eigentlichen Vertragsschluss unerheblich gewesen sei. Es habe somit kein vertragliches Versprechen des Vermieters vorgelegen, dass die angegebene Fläche tatsächlich erreicht werden würde (Sollbe­schaf­fenheit).