Mietminderung und Kündigung aufgrund Schimmelbefalls in vermieteter Eigen­tums­wohnung: Wohnungs­ei­gentümer steht gegenüber Verwalter Schaden­ersatz­anspruch wegen unterlassener Feststellung zur Ursache des Schimmelbefalls zuRecht zur Mietminderung von 20 % sowie zur außer­or­dent­lichen Kündigung bei Auftreten von Schimmel

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: In einer vermieteten Eigen­tums­wohnung trat ab Mai 2007 im Bereich des Dachflä­chen­fensters Feuchtigkeit und Schimmel auf. Zudem zeigte sich ein Befall von Silberfischen. Der Verwalter der Wohnungs­ei­gen­tums­anlage besichtigte den Schaden und kam zu dem Schluss, dass der Schimmelbefall auf ein falsches Lüftungs­ver­halten des Mieters zurückzuführen sei. Der Verwalter unternahm daher keine weiteren Nachforschungen. Der Mieter minderte daraufhin ab Juli 2007 seine Nettomiete um 20 %. Nachdem sich der Schimmel zum Jahresende verschlimmerte, kündigte der Mieter im Januar 2008 das Mietverhältnis fristlos. Ein Sachverständiger stellte anschließend fest, dass der Schimmel tatsächlich wegen eines mangelhaften Fensters entstanden sei. Dieser Mangel habe von Anfang an bestanden und hätte daher schon im Mai 2007 festgestellt werden können. Die Wohnungs­ei­gen­tümerin klagte aufgrund dessen gegen den Verwalter auf Schadenersatz wegen der entgangenen Miete durch die Minderung und der Kündigung. Das Amtsgericht Augsburg gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Verwalters.

Schaden­er­satz­an­spruch wegen Pflicht­ver­letzung des Verwalters bestand

Das Landgericht München I entschied ebenfalls zu Gunsten der Wohnungs­ei­gen­tümerin. Ihr habe gegen den Verwalter ein Anspruch auf Schadenersatz nach § 280 Abs. 1 BGB zugestanden. Dieser sei nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dazu verpflichtet gewesen, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dies habe der Verwalter aber unterlassen. Zwar habe der Verwalter den Schaden besichtigt, er habe aber angesichts seines fehlenden Fachwissens einen Sachver­ständigen hinzuziehen müssen, um der Ursache des Schimmels auf den Grund zu gehen.

Schadensersatz in Höhe der Mietminderung

Der Wohnungs­ei­gen­tümerin habe nach Auffassung des Landgerichts zunächst ein Schadenersatz in Höhe der erfolgten Mietminderung zugestanden. Dabei sei aber zu beachten gewesen, dass selbst dann, wenn der Verwalter seinen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen wäre, der Schaden nicht sofort behoben worden wäre. So hätte zunächst ein Eigen­tü­mer­be­schluss erwirkt werden müssen, um ein kosten­in­tensives Sachver­stän­di­gen­gut­achten zu Lasten aller Wohnungseigentümer und eine anschließende Reparatur in Auftrag zu geben. Darüber hinaus hätte die Beseitigung des Schimmels und dessen Ursache ebenso einige Zeit in Anspruch genommen. Daher sei die Mietminderung für die ersten drei Monate nicht auf die Pflichtverletzung des Verwalters zurückzuführen gewesen.

Mietminderung von 20 % gerechtfertigt

Das Landgericht hielt die Mietminderung von 20 % wegen des Schimmelbefalls und der Silberfische im Übrigen für angemessen.

Schadenersatz in Höhe der entgangenen Miete durch die fristlose Kündigung

Da, nach Ansicht des Landgerichts, die fristlose Kündigung des Mietver­hält­nisses durch den Mieter auf die Pflicht­ver­letzung des Verwalters zurückzuführen gewesen sei, habe der Wohnungs­ei­gen­tümerin ein Schadenersatz in Höhe der durch die Kündigung entgangenen Miete zugestanden. Die Wohnungs­ei­gen­tümerin habe sich kein Mitverschulden nach § 254 BGB anlasten müssen, weil sie gegen die Kündigung nicht vorgegangen sei. Denn die Kündigung sei nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt gewesen. Die Wohnungs­ei­gen­tümerin sei daher nicht verpflichtet gewesen, einen aussichtslosen Prozess zu führen.