BGH: Kenntnis der Wohnungs­ei­gentümer über mögliche Mängel am Gemein­schafts­eigentum entbindet Verwalter nicht von Pflicht zur Prüfung von MängelnPflicht­ver­letzung kann Schadens­ersatz­haftung begründen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2000 beauftragte die Verwalterin einer Wohnungs­ei­gen­tums­anlage einen Gutachter mit der Prüfung der Sicherheit der Balkon­brüs­tungen. Das Gutachten stellte daraufhin verschiedene Mängel fest. Zwar wurde auf der anschließenden Eigen­tü­mer­ver­sammlung über mögliche Sanierungen gesprochen, passiert ist jedoch bis ins Jahr 2009 nichts. Die Verwalterin ließ in dieser Zeit lediglich aufgrund von vereinzelten Schadens­mel­dungen Ausbes­se­rungs­a­r­beiten durchführen. Nachfolgend stellte sich ein dringender Sanie­rungs­bedarf heraus. Da der Preis für die Sanie­rungs­a­r­beiten zwischen­zeitlich gegenüber dem Jahr 2001 deutlich gestiegen war, klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die inzwischen abberufene Verwalterin auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 219.000 EUR.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Schaden­s­er­satzklage ab

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Köln wiesen die Klage ab. Nach Auffassung des Landgerichts sei der Verwalterin keine Pflichtverletzung anzulasten gewesen. Es sei zu beachten, dass die Wohnungseigentümer denselben Kenntnisstand über die Mängel gehabt haben. Es sei daher ihre Sache gewesen, rechtzeitig entsprechende Sanie­rungs­be­schlüsse herbeizuführen. Nunmehr musste der Bundes­ge­richtshof entscheiden.

Bundes­ge­richtshof bejaht mögliche Pflicht­ver­letzung der Verwalterin

Der Bundes­ge­richtshof führte zum Fall aus, dass ein Verwalter auf die ihm obliegende Unterrichtung der Wohnungs­ei­gentümer zu möglichen Mängeln am Gemeinschaftseigentum und auf die Vorbereitung einer sachgerechten Beschluss­fassung über das weitere Vorgehen nicht deswegen verzichten dürfe, weil die Wohnungs­ei­gentümer denselben Kenntnisstand über die Mängel haben und weitere Maßnahmen selbst hätten treffen müssen. Auf die (potentielle) Kenntnis der Wohnungs­ei­gentümer von den Tatsachen aus denen sich Anhaltspunkte für einen Mangel ergeben, komme es nicht an. Es sei nicht ihre Aufgabe, sondern Aufgabe des Verwalters zu prüfen, ob der Mangel vorliegt und wie er ggfs. zu beseitigen ist. Auf diese Pflich­t­er­füllung dürfen sich die Wohnungs­ei­gentümer verlassen.

Zurückweisung des Falls an das Landgericht

Da noch entschei­dungs­er­hebliche Feststellungen zu treffen waren, wies der Bundes­ge­richtshof den Fall an das Landgericht zurück.