Erdge­schoss­mieter darf zum Winterdienst sowie zum Abschließen der Haustür verpflichtet werdenVerpflichtung zum Abstellen der Wasserleitung bei "starkem Frost" unzulässig

In dem zugrunde liegenden Fall wurden die Mieter der Erdgeschosswohnung durch entsprechende Regelungen im Mietvertrag dazu verpflichtet den Winterdienst durchzuführen, im Winter spätestens um 21 Uhr, im Sommer spätestens um 22 Uhr die Haustür abzuschließen sowie das Wasser im Keller bei "starkem Frost" abzustellen, die Leitung zu entleeren und alle Hausbewohner zu benachrichtigen. Einer der Erdgeschossmieter hielt dies für unzulässig und erhob Klage. Das Amtsgericht Köln wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Erdge­schoss­mieters.

Übertragung der Winter­dienst­pflicht auf Erdge­schoss­mieter zulässig

Das Landgericht Köln bejahte zunächst die Zulässigkeit der Übertragung der Winterdienstpflicht auf die Erdge­schoss­mieter. Die entsprechende Regelung im Mietvertrag sei weder überraschend im Sinne des § 305 c Abs. 1 BGB gewesen, noch seien die Erdge­schoss­mieter dadurch im Sinne von § 307 Abs. 1 und 2 BGB unangemessen benachteiligt worden.

Kein Vorliegen einer überraschenden Klausel

Nach Auffassung des Landgerichts sei nicht von einer überraschenden Klausel auszugehen gewesen, da die Regelung angesichts der gesonderten Zwischen­über­schrift "Schnee, Glatteis und Frostgefahr" leicht auffindbar und klar verständlich gewesen sei. Zudem sei die Übertragung der Schnee­räum­pflicht auf die Erdge­schoss­mieter nicht unüblich gewesen. Dies gelte auch im Hinblick darauf, dass für die Erdge­schoss­mieter eine größere Nähe zu der räumenden Fläche bestand.

Fehlende unangemessene Benachteiligung der Erdge­schoss­mieter

Eine unangemessene Benachteiligung der Erdge­schoss­mieter aufgrund einer Ungleich­be­handlung habe nicht vorgelegen, so das Landgericht weiter, da angesichts der räumlichen Nähe ihrer Wohnungen zu der räumenden Fläche ein ausreichendes sachliches Unter­schei­dungs­kri­terium vorgelegen habe. Darüber hinaus sei die Arbeits­be­lastung im mehrjährigen Durchschnitt als eher gering zu bewerten gewesen, da das Wohnhaus in einem schneearmen Gebiet gelegen habe. Auch habe keine unzulässige Übertragung der Verkehrs­si­che­rungs­pflicht und damit des Haftungsrisikos vorgelegen. Denn es sei zu beachten gewesen, dass sich die Anforderungen an die Verkehrs­si­che­rungs­pflicht an dem Möglichen und Zumutbaren richtet und somit eine etwaige Haftung nicht zu weit geht. Außerdem könne das verbleibende Haftungsrisiko durch Abschluss einer entsprechenden Versicherung abgedeckt werden.

Verpflichtung zum Abschließen der Haustür ebenfalls zulässig

Die Verpflichtung zum Abschließen der Haustür hielt das Landgericht ebenfalls für zulässig. Angesichts der leichten Auffindbarkeit der nicht allzu ungewöhnlichen Regelung sei die Regelung nicht überraschend im Sinne des § 305 c Abs. 1 BGB gewesen. Zudem sei angesichts des geringen Arbeitsaufwands eine unangemessene Benachteiligung der Erdge­schoss­mieter im Sinne des § 307 Abs. 1 und 2 BGB zu verneinen gewesen. Auch sei die Regelung nicht nach § 134 BGB nichtig gewesen, da sie gegen Brand­schutz­vor­schriften verstoßen habe. Denn die Einhaltung dieser Vorschriften obliege allein den Behörden.

Keine Pflicht zum Abstellen der Wasserleitung bei "starkem Frost"

Der Erdge­schoss­mieter habe jedoch nach Ansicht des Landgerichts nicht die Wasserleitung bei "starkem Frost" abstellen, die Leitung entleeren und die Hausbewohner benachrichtigen müssen. Die entsprechende Regelung im Mietvertrag sei wegen einer unangemessenen Benachteiligung der Erdge­schoss­mieter unwirksam gewesen. Die unangemessene Benachteiligung habe sich daraus ergeben, dass die Verpflichtung zu unbestimmt war. So sei nicht klar gewesen, ab welcher Temperatur "starker Frost" vorliegen sollte, welche Leitung der Mieter zu entleeren hatte und wie das Entleeren durchzuführen war. Ebenso unklar sei gewesen, wie der Erdge­schoss­mieter die Hausbewohner benachrichtigen sollte, insbesondere da diese Verpflichtung die Nachtzeit betraf.