Vermieter dürfen für Mietvertrag keine Bearbei­tungs­gebühr verlangenKlausel im Mietvertrag, die Bearbei­tungs­gebühr vorsieht, ist unwirksam

Der Mieter bekam Recht. Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der gezahlten Bearbei­tungs­ge­bühren. Das Landgericht Hamburg bestätigte das Urteil in der Berufung. Die entsprechende Klausel in den Mietverträgen, wonach die Mieter eine einmalige Bearbei­tungs­gebühr bei Vertragsschluss zu zahlen haben, sei nach § 307 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Für gesetzliche Verpflichtungen kann kein gesondertes Entgelt verlangt werden

Es handele sich um Allgemeine Geschäfts­be­din­gungen, die mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren seien und die Kläger unangemessen benachteilige. Zu den wesentlichen Grundgedanken des dispositiven Rechts gehöre nach der Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs, dass jeder Rechts­un­ter­worfene seine gesetzlichen Verpflichtungen zu erfüllen habe, ohne dafür ein gesondertes Entgelt verlangen zu können. Ein Anspruch auf Ersatz anfallender Kosten bestehe nur, wenn dies im Gesetz vorgesehen sei.

Regelung durch AGB ist unzulässig

Andernfalls können die Kosten nicht auf Dritte abgewälzt werden, die auf rechts­ge­schäft­licher Grundlage für den einzelnen Kunden erbracht werden. Jede Entgeltregelung in AGB (Allgemeine Geschäfts­be­din­gungen), die sich nicht auf eine solche Leistung stütze, sondern Aufwendungen für die Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht des Verwenders offen auf dessen Kunden abwälze, stelle nach ständiger Rechtsprechung des BGH eine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung dar und verstoße gegen das BGB.

Vermieter muss seine Verwal­tungs­kosten aus seinen Mieteinkünften bestreiten

Diese Grundsätze kommen in § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB zum Ausdruck. Diese Regelung gehe davon aus, dass der Vermieter die ihm entstehenden Kosten in den Mietzins einkalkuliert. Soweit er für seine vertragliche Pflicht, dem Mieter während des Mietver­hält­nisses ständig den Gebrauch in vertragsgemäßem Zustand zu gewähren, Kosten aufwenden müsse, so habe er diese aus dem Mietzins zu bestreiten.

Verwal­tungs­kosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten

Die Abwälzung von Betriebskosten auf den Mieter ist durch die Betrie­bs­kos­ten­ver­ordnung begrenzt. Diese regelt ausdrücklich, dass "Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwal­tungs­arbeit [...] und die Kosten für die Geschäfts­führung (Verwal­tungs­kosten)" keine Betriebskosten im Sinne der Betrie­bs­kos­ten­ver­ordnung sind.