BGH zur Haftung einzelner Mitglieder einer Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft für WasserkostenHaftung liegt bei Gemeinschaft der Wohnungs­ei­gentümer und nicht bei einzelnen Wohnungs­ei­gen­tümern

Die drei Beklagten sind – neben anderen – als Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft Miteigentümer eines Grundstücks in Berlin. Die Klägerin versorgte dieses Grundstück mit Trinkwasser und entsorgte das auf dem Grundstück anfallende Schmutzwasser. Die Klägerin verlangt von den Beklagten als Gesamtschuldner die Zahlung restlichen Entgelts in Höhe von rund 3.600,- € für die von ihr erbrachten Leistungen im Zeitraum von April 2006 bis März 2007. Die Beklagten sind der Ansicht, dass nur die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Forderungen der Klägerin hafte und nicht die jeweiligen Mitglieder als Gesamt­s­chuldner*.

Das Amtsgericht hat der Klage gegen eine Beklagte aufgrund eines Anerkenntnisses teilweise stattgegeben; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben.

Vertragspartner muss teilrechts­fähige Wohnei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft für Zahlung in Anspruch nehmen

Die dagegen gerichtete Revision der beiden anderen Beklagten hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die Beklagten nicht als Gesamtschuldner haften. Die Vertrags­an­gebote der Klägerin richteten sich nach dem Wortlaut der Vertrags­be­din­gungen nicht an die einzelnen Wohnungs­ei­gentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungs­ei­gentümer. Mit der Annahme der Angebote sind Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwas­se­r­ent­sorgung jeweils mit der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zustande gekommen. Soweit diese bei der Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie nach der neueren Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs rechtsfähig (Bundes­ge­richtshof, Beschluss v. 02.06.2005 - V ZB 32/05 -; vom Gesetzgeber zum 1. Juli 2007 in der Vorschrift des § 10 Abs. 6 Wohnungs­ei­gen­tums­gesetz (WEG)**umgesetzt). Dies hat Konsequenzen für das Haftungssystem. Konnte ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach früherer Auffassung sämtliche Wohnungs­ei­gentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nunmehr in der Regel die teilrechts­fähige Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Daneben kommt eine gesamt­s­chuld­ne­rische Haftung der Wohnungs­ei­gentümer nur in Betracht, wenn sie sich daneben klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. Daran fehlt es im entschiedenen Fall.

BGH weist Sache zurück an das Landgericht

Der Bundes­ge­richtshof hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun die Mitei­gen­tums­anteile der Beklagten feststellen. Denn die Beklagten haften zwar nicht als Gesamtschuldner für die gesamte Forderung, sie haften aber gemäß § 10 Abs. 8 WEG* nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Mitei­gen­tums­anteils für die Verbind­lich­keiten der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft.

*§ 421 BGB: Gesamtschuldner

Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet.

**§ 10 WEG: Allgemeine Grundsätze