BGH zum Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer beim Erwerb eines Einfa­mi­li­en­hausesHaus mit zwei Wohnungen ist objektiv kein Einfamilienhaus

Der als Immobi­li­en­makler tätige Kläger vermittelte dem Beklagten auf der Grundlage eines zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrags ein Grundstück mit aufgebautem Haus. Die als vermietetes Zweifa­mi­li­enhaus inserierte Immobilie besteht aus zwei Wohneinheiten, die im Zeitpunkt des Kaufver­trags­schlusses an zwei Mietparteien vermietet waren. Im notariellen Kaufvertrag wurde die Immobilie als Zweifa­mi­li­enhaus bezeichnet. Beantragt und abgenommen wurde das Objekt seinerzeit als Einfamilienhaus mit Einlie­ger­wohnung. Der Beklagte informierte den Kläger erst nach Abschluss des Maklervertrags darüber, dass der Erwerb der Immobilie eigenen Wohnzwecken dienen soll.

Landgericht Berlin II und Kammergericht bestätigten den Anspruch auf Maklerlohn

Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung der Maklerprovision stattgegeben. Die Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg. Mit der vom Bundes­ge­richtshof zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter.

Bundes­ge­richtshof folgt den Vorinstanzen - Makler hat Anspruch auf vollen Maklerlohn

Die Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg. Das Berufungs­gericht hat zu Recht angenommen, dass der Provi­si­ons­an­spruch des Klägers besteht. Der zwischen ihm und dem Beklagten geschlossene Maklervertrag ist nicht gemäß § 656 c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz, also dem Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision unwirksam. Bei dem vom Kläger dem Beklagten vermittelten Objekt handelte es sich nicht um ein Einfamilienhaus.

Für den Makler war das Objekt nicht als Einfamilienhaus erkennbar

Für die Einordnung eines Objekts als Einfamilienhaus im Sinne von § 656 c Abs. 1 Satz 1 BGB ist entscheidend, dass der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Ein solcher Wohnzweck ergab sich vorliegend nicht aus der Beschaffenheit der Immobilie, weil sich bei Abschluss des Maklervertrags zwei Wohneinheiten darin befanden, von denen keine eine untergeordnete Bedeutung hatte. Wenn sich die Bestimmung eines Gebäudes, Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen, nicht aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie ergibt, ist es Sache des Erwerbers, seinen hierauf gerichteten Nutzungszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen. Im Prozess hat er dies darzulegen und zu beweisen. Anderenfalls gelangt der Halbtei­lungs­grundsatz nicht zur Anwendung. Dies entspricht den berechtigten Interessen des Maklers sowie dem allgemeinen Grundsatz, dass die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts anhand der im Zeitpunkt seiner Vornahme maßgeblichen Umstände beurteilt werden muss und grundsätzlich nicht durch nachträglich eingetretene Umstände wieder beseitigt werden kann.

Die maßgebliche Vorschrift lautet:

§ 656 c BGB

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. (...)

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 (...) abweicht, ist unwirksam. (...)