Vermieter kann Mieter von preisgebundenem Wohnraum bei Zahlungs­rückstand fristlos kündigenBGH verneint Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum

In dem zu entscheidenden Fall überließ die Klägerin, eine Wohnungs­bau­ge­n­os­sen­schaft, der Beklagten durch Dauer­nut­zungs­vertrag vom 4. März 2005 aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg.

Vermieterin kündigt Mietverhältnis wegen Zahlungs­rück­stands

Aus Anlass der Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung für 2007, bei der der Ansatz einzelner Posten zwischen den Parteien streitig ist, setzte die Klägerin für die Betriebs- und Heizkosten einen um 30,50 Euro höheren Voraus­zah­lungs­betrag für die Zeit ab Januar 2009 fest. Ferner erhöhte sie für die Zeit ab Juli 2009 die Grund­nut­zungs­gebühr um 9,75 Euro. Die Beklagte zahlte in den Folgemonaten lediglich den bisherigen Betrag. Die Klägerin kündigte, gestützt auf den daraus errechneten Zahlungs­rückstand, das Mietverhältnis mehrfach fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Vorinstanzen erklären Kündigung für unwirksam

Die Räumungsklagen der Vermieterin hatten in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Berufungs­gericht hat die Klageabweisung darauf gestützt, dass die Klägerin in entsprechender Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* nicht zur Kündigung berechtigt sei. Diese Vorschrift finde auch im preisgebundenen Wohnraum Anwendung.

BGH verneint analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum

Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass entgegen der Ansicht des Berufungs­ge­richts die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* auf preisgebundenen Wohnraum nicht gegeben sind. Aus der Entste­hungs­ge­schichte der Norm ergibt sich vielmehr, dass es an der für eine Analogie erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehlt. Denn die Vorgän­ger­vor­schriften des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* in § 3 Abs. 5 WKSchG** und § 9 Abs. 2 MHG*** haben preisgebundenen Wohnraum von ihrem Anwen­dungs­bereich ausdrücklich ausgenommen, da der Gesetzgeber der Ansicht war, dass die durch die zulässige Kostenmiete und die dadurch gezogenen festen Grenzen geprägten Regelungen für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum dem Mieter einen ausreichenden Schutz gewähren.

An dieser Rechtslage hat sich durch die Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* nichts geändert, denn der Gesetzgeber wollte damit nur die Regelung des § 9 Abs. 2 MHG*** in das BGB übernehmen. Dies schließt es aus, anzunehmen, der Gesetzgeber habe den Geltungsbereich dieser Vorschrift über ihren Wortlaut hinaus auch auf den preisgebundenen Wohnraum ausdehnen wollen.

BGH weist Sache zur weiteren Aufklärung zurück an Berufungs­gericht

Die Sache ist an das Berufungs­gericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zu den Zahlungs­rück­ständen der Beklagten und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können.

* § 569 BGB: Außer­or­dentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

[… ]

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

[…]

3.Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außer­or­dent­lichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

** § 3 Gesetz über den Kündi­gungs­schutz von Mietver­hält­nissen über Wohnraum-WKSchG

(5) Ist der Mieter rechtskräftig verurteilt worden, der verlangten Mieterhöhung ganz oder teilweise zuzustimmen, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen eines Zahlungs­verzuges des Mieters (§ 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen des § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs schon wegen des bisher geschuldeten Mietzinses erfüllt sind.

[… ]

(7) die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für preisgebundenen Wohnraum.

*** § 9 Gesetz zur Regelung der Miethöhe (Artikel 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündi­gungs­schutz für Mietver­hältnisse über Wohnraum) - MHG

[…]

(2) Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses nach den §§ 2 bis 7 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen des § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs schon wegen des bisher geschuldeten Mietzinses erfüllt sind.

§ 10 MHG