Preisgebundener Wohnraum: Vermieter kann bei unwirksamer Klausel über Schönheits­reparaturen Mieterhöhung verlangenBGH erklärt in Ansatz gebrachten Zuschlag zur Kostenmiete für zulässig

Im zugrunde liegenden Fall mietete der Beklagte von der Klägerin, einer Wohnungs­bau­ge­n­os­sen­schaft, im Jahr 1993 eine Wohnung. Es handelte sich bis Ende 2008 um öffentlich geförderten Wohnraum. Im Februar 2008 teilte die Vermieterin dem Mieter mit, dass die in den Allgemeinen Vertrags­be­stim­mungen enthaltene Klausel über die vom Mieter durch­zu­füh­renden Schönheitsreparaturen nach der neuen Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs unwirksam sei. Sie bot dem Mieter an, die unwirksame Klausel im Wege einer Nachtrags­ver­ein­barung durch eine wirksame zu ersetzen; andernfalls bliebe ihr keine Wahl, als die Miete zu erhöhen, weil aufgrund der unwirksamen Klausel nunmehr sie die Schön­heits­re­pa­raturen zu tragen habe. Der Mieter lehnte eine Vertrag­s­än­derung ab. Im April 2008 erklärte die Vermieterin gegenüber dem Mieter, dass die Miete ab dem 1. Mai 2008 gemäß § 28 Abs. 4 II. BV* um 60,76 € erhöht werde. Der Mieter zahlte die Erhöhungs­beträge für die Monate Mai und Juni 2008 nicht. Die Vermieterin hat mit ihrer Klage die Zahlung dieser Beträge begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungs­gericht hat der Klage stattgegeben.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen tragen muss'> Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass die Vermieterin im vorliegenden Fall befugt war, die Miete einseitig um den streitigen Betrag zu erhöhen. Nach Art. 11 Abs. 1 Satz 1 des Bayerischen Wohnungs­bin­dungs­ge­setzes (BayWoBindG)** kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt bis zur Höhe des gesetzlich zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter nur zur Zahlung eines niedrigeren Entgelts verpflichtet ist. Diese Voraussetzung liegt vor. Die Vermieterin hat mit Recht den Umstand, dass aufgrund der Unwirksamkeit der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren­klausel nicht der Mieter, sondern sie selbst die Kosten der Schön­heits­re­pa­raturen zu tragen hat, bei der Ermittlung der gesetzlich zulässigen Kostenmiete in Ansatz gebracht. Nach § 28 Abs. 4 II. BV darf der Vermieter einen Zuschlag zur Kostenmiete in Ansatz bringen, wenn er die Kosten der Schön­heits­re­pa­raturen zu tragen hat. Das ist hier der Fall. Die Berechtigung des Vermieters zu einem Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV entfällt bei der Kostenmiete nur dann, wenn die Kosten der Schön­heits­re­pa­raturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, nicht aber auch dann, wenn der Vermieter – wie hier – die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheitert ist.

Urteil widerspricht nicht Rechtsprechung hinsichtlich unzulässiger Mieterhöhungen bei frei finanziertem Wohnraum

Das steht nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs, nach der der Vermieter bei frei finanziertem Wohnraum nicht berechtigt ist, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schön­heits­re­pa­raturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (vgl. Bundes­ge­richtshof, Urteil v. 09.07.2008 - VIII ZR 181/07 -). Die dafür maßgeblichen Gründe sind auf die Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht übertragbar, denn die Kostenmiete wird - anders als die Vergleichsmiete bei preisfreiem Wohnraum - nach Kostenelementen ermittelt und richtet sich nicht nach der marktüblichen Miete.

*§ 28 II. BV

…

(4) 1. Die Kosten der Schön­heits­re­pa­raturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. 2. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schön­heits­re­pa­raturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. …

**Art. 11 BayWoBindG (inhaltsgleich mit den bundes­recht­lichen Vorschriften des § 10 Abs. 1 Satz 1 Wohnungs­bin­dungs­ge­setzes – WoBindG)

(1) 1. Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. …