BGH: Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheits­repara­tur­klauselVermieter verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung

Der Bundes­ge­richtshof hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.

Mietvertrag sah Schön­heits­re­pa­raturen innerhalb bestimmter Fristen vor

Der Beklagte ist Mieter einer (nicht preisgebundenen) Wohnung der Kläger. Der Formu­la­r­miet­vertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schön­heits­re­pa­raturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Nach der Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs sind Schön­heits­re­pa­ra­tur­klauseln unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovie­rungs­pflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen(z.B. Urteil v. 05.04.2006 - VIII ZR 178/05 -, Urteil v. 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 -).

Vermieter verlangten Zuschlag wegen der unwirksamen Schön­heits­re­pa­ra­tur­klausel

Die Kläger, die die von ihnen verwendete Klausel nach dieser Rechtsprechung für unwirksam halten, boten dem Beklagten den Abschluss einer Ergän­zungs­ver­ein­barung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schön­heits­re­pa­raturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Da der Beklagte damit nicht einverstanden war, verlangten die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen als Vermietern zu erbringenden Schön­heits­re­pa­raturen in Höhe von monatlich ,71 € je qm. Das entspricht dem Betrag, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schön­heits­re­pa­raturen trägt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berech­nungs­ver­ordnung). Der Beklagte verweigerte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag.

Vermieter klagen auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Der daraufhin erhobenen Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich ,71 € je qm hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen, soweit die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich mehr als ,20 € je qm verlangt haben; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Dieses Urteil haben beide Parteien mit der vom Berufungs­gericht zugelassenen Revision angegriffen. Die Kläger haben sich gegen die Beschränkung des Zuschlags auf einen Betrag von monatlich ,20 € je qm gewandt. Der Beklagte hat seinen Antrag auf vollständige Klageabweisung weiterverfolgt. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; die Revision der Kläger hat der Bundes­ge­richtshof zurückgewiesen.

BGH: Vermieter darf keinen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schön­heits­re­pa­raturen enthält

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schön­heits­re­pa­raturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Markt­ver­hältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schön­heits­re­pa­raturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgelt­cha­rakter der Übertragung von Schön­heits­re­pa­raturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79 = VIII ARZ 1/88) kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.

BGH: Durch die unwirksame Schön­heits­re­pa­ra­tur­klausel ist keine Vertragslücke entstanden, denn das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter die Schön­heits­re­pa­raturen zu tragen hat

Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertrags­aus­legung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervoll­stän­digung bedarf, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertrags­parteien Rechnung tragende Lösung bietet. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Last der Schön­heits­re­pa­raturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovie­rungslast auf den Mieter eintritt, stellt dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.

BGH: Kein Wegfall der Geschäfts­grundlage

Ebenso wenig kann die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäfts­grundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Für eine Berück­sich­tigung von Störungen der Geschäfts­grundlage besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäfts­grundlage beruft. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formu­la­r­klauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klause­lun­wirk­samkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schön­heits­re­pa­raturen die Kläger als Klausel­ver­wender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instand­hal­tungslast in vollem Umfang zu tragen haben.