Preisgebundener Wohnraum: Anspruch des Vermieters auf Vertrags­an­passung bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen im langjährigen MietverhältnisBGH stärkt Rechte des Vermieters hinsichtlich Mietanpassungen bei preisgebundenem Wohnraum

Die Klägerin des zugrunde liegenden Falls ist seit 1981 Mieterin einer Wohnung in Berlin. Das Ende des 19. Jahrhunderts errichtete Gebäude wurde Ende der 1970er Jahre von der Rechts­vor­gängerin der beklagten Wohnungs­bau­ge­sell­schaft mit öffentlichen Mitteln saniert.

Im Mietvertrag heißt es in § 1:

"Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert / mit Mitteln des § 46 StBauFG errichtet (...)."

Mieterin hält einseitig vorgenommene Mieterhöhung für unwirksam

Die Grundmiete - ursprünglich 379,64 DM (194,11 €) - wurde von der Vermieterin mehrfach nach § 10 in Verbindung mit § 8 a Wohnungs­bin­dungs­gesetz* erhöht, zuletzt ab Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klägerin zahlte die erhöhte Miete jeweils in vollem Umfang. Mit der Klage verlangt sie Rückzahlung der von ihr in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Mieten, soweit die Zahlungen über einen Betrag von monatlich 194,11 € hinausgegangen sind – insgesamt rund 12.600,- €. Darüber hinaus begehrt die Klägerin die Feststellung, dass die Grundmiete ab 1. Januar 2008 194,11 € nicht übersteigt. Sie meint, die Miete habe von der Beklagten nicht einseitig erhöht werden dürfen, weil die in den siebziger Jahre durchgeführte Sanierung nicht die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Famili­en­heim­ge­setzes** erfülle und es sich deshalb nicht um preisgebundenen Wohnraum handele. Die nach den Vorschriften des preisgebundenen Wohnraums vorgenommenen einseitigen Mieterhöhungen der Vermieterin seien daher unwirksam, so dass weiterhin die ursprünglich vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 194,11 € gelte.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Unverändertes Festhalten an Mietvertrag für Vermieter nicht zumutbar

Der Bundes­ge­richtshof hat die Auffassung des Berufungs­ge­richts gebilligt, dass die Preis­ge­bun­denheit der von der Klägerin gemieteten Wohnung Geschäfts­grundlage des Mietvertrags geworden und der Beklagten bei Fehlen dieser Geschäfts­grundlage ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten ist. Denn die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete beträgt nur 40 % der von der Beklagten zuletzt verlangten Kostenmiete und nur etwa 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007. Die Beklagte kann Mieterhöhungen nach der für nicht preisgebundenen Wohnraum geltenden Vorschrift des § 558 BGB*** für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die in § 558 BGB enthaltenen zeitlichen und prozentualen Beschränkungen auf absehbare Zeit nicht erreichen. Ohne eine Vertrags­an­passung bestünde daher ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.

Ortsübliche Vergleichsmiete ist Obergrenze für Vertrags­an­passung

Obergrenze für eine Vertrags­an­passung ist nach der heutigen Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs aber die ortsübliche Vergleichsmiete; da diese nach den Feststellungen des Berufungs­ge­richts im Jahr 2007 rund 45,- € niedriger war als die von der Beklagten zuletzt verlangte Kostenmiete, konnte das Urteil des Berufungs­gericht keinen Bestand haben.

Rückweisung der Sache an das Berufungs­gericht

Die Sache ist an das Berufungs­gericht zurückverwiesen worden, weil noch zu klären ist, ob - was das Berufungs­gericht offen gelassen hat - die Ende der 1970er Jahre vorgenommene Sanierung die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Famili­en­heim­ge­setzes erfüllt, und wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete in den Jahren 2004 bis 2006 und 2008 entwickelt hat.

Zwei Parallelsachen wurden vom Senat heute gleichfalls an das Berufungs­gericht zurückverwiesen (VIII ZR 235/09 und VIII ZR 60/09).

*§ 10 Wohnungs­bin­dungs­gesetz:

(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. …

**§ 17 II. Wohnungsbau- und Famili­en­heim­gesetz:

(1) … Als Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehendes Gebäudes gilt auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohnge­wohn­heiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohnge­wohn­heiten. ...

***§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieter­hö­hungs­ver­langen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. …

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). …