BGH: Mieter hat bei unwirksamer Endre­no­vie­rungs­klausel Anspruch auf Koste­n­er­stattungRenovie­rungs­a­r­beiten können erstat­tungsfähig sein, wenn sie ohne Rechtsgrund erbracht wurden

Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor. Sie sind der Auffassung, dass ihnen ein Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung zustehe, weil eine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bestanden habe.

Mit der Klage machen die Kläger einen Ersatzanspruch in Höhe von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Deckenfläche) geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungs­gericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Revision der Kläger hatte Erfolg.

Erstat­tungs­an­spruch aufgrund ungerecht­fer­tigter Bereicherung des Vermieters

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass ein Erstat­tungs­an­spruch der Kläger wegen ungerecht­fer­tigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt, weil die Kläger nach ihrem Vorbringen die von ihnen vorgenommenen Schön­heits­re­pa­raturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht haben (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovie­rungs­a­r­beiten. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schön­heits­re­pa­raturen regelmäßig von der im Mietvertrag eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen lassen. In diesem Fall bemisst sich der Wert der Dekora­ti­o­ns­leis­tungen üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Der Wert der erbrachten Leistung ist durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Im vorliegenden Fall ist aber noch zu klären, ob ein höherer Wert deshalb anzusetzen ist, weil nach dem Klägervortrag der Kläger zu 2 beruflich als Maler und Lackierer tätig ist und die Durchführung der Schön­heits­re­pa­raturen damit möglicherweise Gegenstand seines in selbständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes war.

Anspruch auf Schadensersatz und Aufwen­dungs­ersatz besteht nicht

Eine Ersatzpflicht auf der Grundlage eines Schaden­s­er­satz­an­spruchs hat der Bundes­ge­richtshof dagegen verneint, weil dem Beklagten nach den gegebenen Umständen kein Verschul­dens­vorwurf wegen der Verwendung unwirksamer Klauseln gemacht werden kann.

Ebenso scheidet auch ein Aufwen­dungs­er­satz­an­spruch aus einer Geschäfts­führung ohne Auftrag aus. Der Mieter, der aufgrund vermeintlicher Verpflichtung Schön­heits­re­pa­raturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Denn mit der Vornahme der Schön­heits­re­pa­raturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchs­über­lassung an den Mieträumen anzusehen ist.

Da es an Feststellungen zur Höhe eines Anspruchs auf Herausgabe einer bei dem Beklagten eingetretenen Bereicherung fehlt, hat der Bundes­ge­richthof die Sache an das Berufungs­gericht zurückverwiesen.