Mietminderung auch auf Nebenkosten: Miet­minderungs­beträge müssen von Nettomiete und Betriebskosten gesondert abgezogen werdenMiete einschließlich aller Nebenkosten ist Bemes­sungs­grundlage der Mietminderung

Die Beklagte im vorliegenden Fall war Mieterin einer Wohnung der Klägerin und sie minderte wegen Mängeln der Wohnung die monatliche Miete von 304 Euro in den Monaten August 2005 bis Februar 2006 jeweils um 64 Euro und von März bis Juni 2006 um monatlich 104 Euro. Die Miete setzte sich in dieser Zeit aus einer Nettokaltmiete in Höhe von 250 Euro und einer Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zahlung von 53 Euro zusammen. Die Klägerin machte schließlich Nachforderungen aus den Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen geltend. Ihre Berechnung der Nachforderungen aus den Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen beruhe darauf, dass die Klägerin die Mietminderung der Beklagten anteilig auf die Nettomiete und die Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zahlung angerechnet und in der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nur die entsprechend der Minderung reduzierten Voraus­zah­lungs­beträge gegenüber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten in Ansatz gebracht habe.

Vorauszahlungen sind in ungeminderter Höhe in die Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen einzustellen

Der Bundes­ge­richtshof urteilte, dass trotz der von der Beklagten vorgenommenen Minderung die Vorauszahlungen in ungeminderter Höhe in die Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen einzustellen seien. Der Senat habe nicht, wie die Revision meine, in seinem Urteil vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773) entschieden, dass ein Betrag, den der Mieter wegen einer von ihm beanspruchten Minderung von der monatlichen Miete einbehalte, anteilig sowohl auf die Nettomiete als auch auf die geschuldete Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zahlung angerechnet werden müsse. Er habe sich in diesem Urteil für die Wohnraummiete der Rechtsprechung des XII. Zivilsenats des Bundes­ge­richtshofs angeschlossen, nach der die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten) Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB sei und dies unabhängig davon gelte, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet würden (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03).

Auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten ist entsprechend des Mietmin­de­rungs­an­spruches zu reduzieren

Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt wäre, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten beziehe, könne erst aufgrund der Jahres­a­b­rechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berück­sich­tigung der gerecht­fer­tigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters bestehe. Die Klägerin im vorliegenden Fall habe ungerecht­fertigt den anteilig geminderten Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen einen ungeminderten Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten gegenüber gestellt. Dabei habe die Klägerin verkannt, dass bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend zu reduzieren sei. Eine etwaige Nachforderung der Klägerin sei am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die von der Beklagten im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihr geschuldeten Gesamt­jah­resmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerecht­fer­tigten Minde­rungs­be­trages) gegen­über­ge­stellt würden.