BGH: Muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch im Haus aufgrund Feuchtigkeit im Keller stellt Sachmangel darKäufer kann Gewähr­leistungs­rechte geltend machen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach dem Kauf eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks im März 2015 stellten die Käufer Feuchtigkeit an den Kellerwänden fest. Dadurch sei es nach Regenfällen zu einem muffigen bzw. modrig-feuchten Geruch im Haus gekommen. Das Haus wurde im Jahr 1914 errichtet. Die Käufer sahen in der Keller­feuch­tigkeit einen Sachmangel und machten gegen die Verkäuferin Gewähr­leis­tungs­rechte geltend.

Landgericht bejaht Vorliegen eines Sachmangels, Oberlan­des­gericht verneinte dies

Während das Landgericht Baden-Baden die Ursache der Keller­feuch­tigkeit in einer nicht zeitgemäßen Abdichtung sah und daher das Vorliegen eines Sachmangels bejahte, verneinte dies das Oberlan­des­gericht Karlsruhe. Ein Sachver­ständiger hatte ausgeführt, dass das Haus einen für das Gebäudealter und die Art der vorhandenen Keller­kon­struktion bautypischen Zustand aufweise. Nach Ansicht des Oberlan­des­ge­richts müsse ein Käufer einer Immobilie dieses Alters mit bautypischen Feuch­tig­keits­er­schei­nungen rechnen. Gegen diese Entscheidung legten die Käufer Revision ein.

Bundes­ge­richtshof wertet nicht jede Keller­feuch­tigkeit eines alten Hauses als Sachmangel

Der Bundes­ge­richtshof führte zum Fall aus, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Keller­ab­dich­tungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet. Es komme vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an, namentlich darauf, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuch­tig­keits­er­schei­nungen sind. Werde ein Wohngebäude in einem Makler-Exposé als "Luxusimmobilie" bezeichnet, die "nach neustem Stand renoviert worden" ist, könne ein Käufer erwarten, dass die Räumlichkeiten keine Feuchtigkeit aufweisen, soweit sie zu Wohnzwecken dienen. So lag der Fall hier nicht. Weder sei die Sanierung des Kellers geschuldet gewesen noch habe der Keller Wohnzwecken gedient.

Sachmangel aufgrund muffigen bzw. modrig-feuchten Geruchs im Haus

Nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs sei aber im Allgemeinen von einem Sachmangel auszugehen, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit im Keller ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird.