BGH: Für fehlende oder verzögerte Umsetzung eines Sanierungs­beschlusses haften weder die übrigen Wohnungs­ei­gentümer noch die Wohnungs­eigentümer­gemein­schaftSchadens­ersatzpflicht kann für Verwalter bestehen

In dem zugrunde liegenden Fall klagte die Eigentümerin einer Souterrain-Wohnung in Hamburg gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von über 60.000 Euro. Hintergrund dessen war, dass aufgrund von Sanierungsarbeiten die Wohnung in den Jahren 2009 bis 2012 unbewohnbar war. Der Wohnungs­ei­gen­tümerin waren dadurch Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung und für die Einlagerung von Möbeln entstanden. Durch die Sanie­rungs­a­r­beiten sollte das Eindringen von Feuchtigkeit in die Wohnung gestoppt werden. Zwar wurde die Sanierung auf einer Eigen­tü­mer­ver­sammlung im Dezember 2008 beschlossen, die Arbeiten wurden aber erst im November 2009 durch einen neuen Beschluss in Auftrag gegeben und schließlich erst im Jahr 2012 abgeschlossen. Die klagende Wohnungs­ei­gen­tümerin warf der Gemeinschaft vor, den Sanie­rungs­be­schluss mangelhaft umgesetzt zu haben.

Amtsgericht und Landgericht weisen Schaden­s­er­satzklage ab

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Hamburg wiesen die Schaden­s­er­satzklage ab. Das Landgericht verneinte zunächst einen Anspruch aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG, da die Wohnung aufgrund der eindringenden Feuchtigkeit ohnehin unbewohnbar gewesen sei und die durchgeführten Arbeiten daher nicht ursächlich für den von der Klägerin geltend gemachten Schaden gewesen seien. Auch einen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 286 BGB verneinte es. Gegen diese Entscheidung legte die Klägerin Revision ein.

Bundes­ge­richtshof verneint ebenfalls Schaden­s­er­satz­an­spruch

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Revision der Klägerin zurück. Mit zutreffenden Erwägungen habe das Landgericht einen Schaden­s­er­satz­an­spruch aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG verneint. Zudem scheide ein Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB aus. Denn die beklagte Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sei nicht Schuldnerin etwaiger Schaden­er­satz­ansprüche aus § 280 Abs. 1 BGB.

Für fehlende oder verzögerte Umsetzung eines Sanie­rungs­be­schlusses haftet Verwalter

Sei ein Beschluss über eine Sanierung getroffen worden, so der Bundes­ge­richtshof, der jedoch nicht oder nur unvollständig durchgeführt werde, scheide eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer und der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus. Es könne sich aber eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben. Da eine "Durch­füh­rungs­pflicht" der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft für gefasste Beschlüsse nicht bestehe, hafte diese selbst dann nicht, wenn der Verwalter bei der Durchführung eines solchen Beschlusses pflichtwidrig handelt.