Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen: Eigentümern sind alle Informationen über wesentliche Entschei­dungs­kri­terien mitzuteilenGefasste Mehrheits­be­schlüsse werden bei unzureichender Aufklärung unwirksam

Im zugrunde liegenden Streitfall berichtete im Juni 2008 auf einer Eigen­tü­mer­ver­sammlung einer Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein Mitarbeiter einer Firma, die energetische Sanierungen an Häusern durchführt, über die Ergebnisse einer thermo­gra­phischen Untersuchung des Anwesens und stellte verschiedene Maßnahmen der energetischen Modernisierung vor. Die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft fasste daraufhin den Beschluss, dass diese Firma eine Bestand­s­aufnahme sowie einen Plan über die erforderlichen Arbeiten erstellt sowie die Ausschreibung übernehmen solle.

Eigentümer weist auf gravierende Änderungen von Fenstergröße und Raumvolumen durch Baumaßnahmen hin

Im Juli 2009 beschlossen die Eigentümer, dass grundsätzlich Maßnahmen an der Außendämmung und an den Fenstern sowie eine Keller- und Dachdämmung durchgeführt werden. Ab Mai 2010 wurden die Maßnahmen zur Dämmung der Fenster konkreter. Es wurde eine Kosten­auf­stellung vorgelegt. Im Oktober 2010 wurde schließlich die Ausführung der Arbeiten mehrheitlich beschlossen, wobei allerdings Art und Umfang der Arbeiten erst nach einem Ortstermin endgültig festgelegt werden sollte. Einer der Eigentümer wies in der Versammlung darauf hin, dass sich durch die Maßnahmen die ursprüngliche Fenstergröße und das Raumvolumen im Gaubenbereich verändern würden.

Eigentümer beantragt Ungül­ti­g­er­klärung des Mehrheits­be­schlusses

Als trotzdem der Beschluss gefasst wurde, erhob er Klage vor dem Amtsgericht München und beantragte die Ungül­ti­g­er­klärung des Beschlusses. Außerdem wollte er festgestellt haben, dass auch die vorherigen Beschlüsse nicht zur Durchführung der Arbeiten berechtigten. Schließlich – so der Kläger – seien die Eigentümer über die Folgen der Sanierungsmaßnahmen an den Fenstern nicht ausreichend aufgeklärt worden.

Eigentümern wurden wesentlichen Entschei­dungs­kri­terien nicht mitgeteilt

Der zuständige Richter beim Amtsgericht München gab dem Kläger Recht. Den Eigentümern seien vor der Beschluss­fassung die Informationen über die für sie wesentlichen Entschei­dungs­kri­terien mitzuteilen gewesen. Dies sei nicht geschehen.

Eigentümer muss Gelegenheit haben, Nachteile mit Zuwachs an Heizkos­ten­ein­sparung abzuwägen

Die Dachge­schoss­woh­nungen würden durch die beabsichtigte Innendämmung kleiner und erheblich dunkler. Das Raumvolumen verringere sich ebenso wie die Fensterfläche und der Lichteinfall. Eine Wohnung, die an Volumen verliere, verliere auch an Marktwert. Der Eigentümer müsse daher Gelegenheit haben, diese Nachteile mit dem Zuwachs an Heizkos­ten­ein­sparung und Umweltschutz abzuwägen. Er müsse auch die Chance haben, zu überlegen, ob nicht auch andere Maßnahmen, z.B. eine Außendämmung möglich wären.

Da den Eigentümern diese Abwägung nicht ermöglicht wurde, seien alle gefassten Beschlüsse nicht wirksam.