Bauliche Veränderung durch Fällen von Bäumen: Fällen setzt Zustimmung aller Wohnungs­ei­gentümer vorausVeränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage durch Beseitigung der Bäume begründet Vorliegen baulicher Veränderung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Januar 2002 beschloss die Mehrheit der Wohnungseigentümer das Fällen von zwei auf dem gemein­schaft­lichen Grundstück stehenden Birken. Hintergrund des Beschlusses war eine von mehreren Wohnungs­ei­gen­tümern behauptete massive Verschattung ihrer Wohnungen durch die Birken. Ein Teil der Wohnungs­ei­gentümer sahen keine Beein­träch­tigung der Licht­ver­hältnisse durch die Birken und gingen daher gerichtlich gegen den Beschluss der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft vor.

Amtsgericht hielt Wohnungs­ei­gen­tü­mer­be­schluss für unwirksam, Landgericht bejahte Wirksamkeit

Während das Amtsgericht Mülheim den Wohnungs­ei­gen­tü­mer­be­schluss zum Fällen der zwei Bäume für unwirksam hielt, bejahte das Landgericht Düsseldorf dessen Wirksamkeit. Seiner Ansicht nach haben die Wohnungs­ei­gentümer mehrheitlich die Beseitigung der Birken gemäß § 21 Abs. 3 WEG beschließen dürfen. Eine Zustimmung aller Eigentümer gemäß § 22 Abs. 1 WEG sei nicht erforderlich gewesen, da aus den vorgelegten Skizzen und Fotos nicht festgestellt werden konnte, ob durch das Entfernen der zwei Birken der optische Gesamteindruck der Anlage verändert wird. Eine bauliche Veränderung durch das Fällen der Bäume sei daher auszuschließen gewesen. Gegen diese Entscheidung legten die unterlegenen Wohnungs­ei­gentümer sofortige Beschwerde ein.

Oberlan­des­gericht bejahte bauliche Veränderung durch Fällen der Bäume bei Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage

Das Oberlan­des­gericht Düsseldorf führte zum Fall zunächst aus, dass das Fällen von Bäumen eine bauliche Veränderung darstelle und deshalb die Zustimmung aller Wohnungs­ei­gentümer erforderlich sein könne. Eine bauliche Veränderung sei dann anzunehmen, wenn die Bäume die gärtnerische Gestaltung des Gemein­schafts­grund­stücks so nachhaltig beeinflussen, dass sie den optischen Gesamteindruck der Anlage maßgeblich prägen mit der Folge, dass ihre Beseitigung den Charakter der Anlage deutlich verändern würde. Werde dagegen zum Beispiel ein einzelner Baum aus einer größeren Baumgruppe entfernt, ohne dass dies spürbare Auswirkungen auf den optischen Gesamteindruck der gärtnerischen Anlage hat, kann darin eine Maßnahme der gärtnerischen Pflege bzw. Gestaltung der Gartenanlage gesehen werden, so dass die Entfernung des Baums durch ein Mehrheitsbeschluss angeordnet werden kann.

Unzureichende Sachver­halts­auf­klärung durch Landgericht

Nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts habe das Landgericht aber nicht festgestellt, ob die zwei Birken den Gesamteindruck der Anlage prägen oder nicht. Diese Feststellung sei aber erforderlich gewesen. Soweit vorgelegte Skizzen und Fotos unzureichend waren, hätte das Landgericht eine in Augen­scheinnahme durchführen müssen. Soweit das Landgericht einen Mehrheits­be­schluss für ausreichend hielt, folgte das Oberlan­des­gericht dem daher nicht. Feststellungen zur Beein­träch­tigung der Licht­ver­hältnisse sind ebenso erforderlich. Selbst wenn die Birken den Charakter der Anlage nicht maßgeblich beeinflussen, so führe dies nach Einschätzung des Oberlan­des­ge­richts nicht dazu, dass der Mehrheits­be­schluss der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtmäßig war. Insoweit müsse festgestellt werden, ob die Licht­ver­hältnisse in den Wohnungen tatsächlich durch die zwei Bäume erheblich beeinträchtigt werden und ob dies nicht durch ein Auslichten oder ein Rückschnitt der Bäume begegnet werden kann.

Aufhebung und Zurückweisung des Falls

Das Oberlan­des­gericht hob daher die Entscheidung der Vorinstanz auf und wies den Fall zur Neuentscheidung zurück.