Unter­las­sungs­an­spruch auf Wohnnutzung eines Gewerberaums unterliegt während Mietzeit nicht der VerjährungUnter­lassungs­anspruch entsteht während Mietzeit aufgrund des dauerhaften vertrags­widrigen Verhaltens ständig neu

In dem zugrunde liegenden Fall nutzte die Mieterin von Gewerberäumen ab Juni 2010 die Räume als Wohnung. Laut dem Mietvertrag sollten die Räume aber als Rechts­an­waltsbüro genutzt werden. Nachdem der Vermieter im Jahr 2016 von der Nutzung­s­än­derung erfuhr, klagte er gegen die Mieterin auf Unterlassung der Wohnnutzung.

Landgericht gab Unter­las­sungsklage statt

Das Landgericht Hannover gab der Unter­las­sungsklage statt. Da nach dem Mietvertrag die Vermietung zum Betrieb eines Rechts­an­waltsbüros erfolgt sei, stelle die Wohnnutzung einen vertrags­widrigen Gebrauch der Mietsache dar. Die Mieterin legte gegen diese Entscheidung Berufung ein. Sie führte insbesondere an, dass der Unterlassungsanspruch verjährt sei. Der Anspruch unterliege der Regelverjährung von drei Jahren, wobei die Frist mit der erstmaligen Beein­träch­tigung zu laufen beginne. Dies sei im Juni 2010 der Fall gewesen, so dass der Anspruch im Dezember 2014 verjährt sei.

Oberlan­des­gericht bejaht ebenfalls Unter­las­sungs­an­spruch

Das Oberlan­des­gericht Celle bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Berufung der Mieterin zurück. Dem Vermieter stehe nach § 541 BGB ein Anspruch auf Unterlassung der Nutzung der Gewerberäume als Wohnung zu.

Keine Verjährung des Unter­las­sungs­an­spruchs

Der Unter­las­sungs­an­spruch sei nach Ansicht des Oberlan­des­ge­richts nicht verjährt. Es liege ein Dauerverstoß vor, so dass der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung während der Mietzeit ständig neu entstehe und während der Mietzeit somit nicht verjähre. Die Pflicht des Gewerbemieters zur Unterlassung der Wohnnutzung erschöpfe sich nicht in einer einmaligen Unterlassung, sondern gehe dahin, die Mietsache während der Mietzeit zu keinem Zeitpunkt als Wohnung zu nutzen.

Sinn und Zweck der Verjährung spricht für Unver­jähr­barkeit

Zudem spreche der Sinn und Zweck der Verjährung für die Unver­jähr­barkeit des Unter­las­sungs­an­spruchs, so das Oberlan­des­gericht. Die Verjährung solle den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr ausklären könne. Gerade bei einem anhaltenden Dauerverstoß gegen Unter­las­sungs­pflichten bestehe aber keine Verdun­ke­lungs­gefahr durch Zeitablauf.

Vergleich­barkeit mit Unver­jähr­barkeit des Mangel­be­sei­ti­gungs­an­spruchs

Der vorliegende Fall lasse sich nach Auffassung des Oberlan­des­gericht mit einem Fall des Bundes­ge­richtshofs vergleichen, in dem der Bundes­ge­richtshof in Bezug auf den Anspruch des Mieters auf Mangel­be­sei­tigung von einer Unver­jähr­barkeit des Anspruchs während der Mietzeit ausging (BGH, Urt. v. 17.02.2010 - VIII ZR 104/09 -). Die dortigen Erwägungen lassen sich auf den vorliegenden Fall übertragen.