BGH: Anspruch auf Unterlassen eines vertrags­widrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während Dauer der zweckwidrigen Nutzung nichtMieterin nutzte Büroräume als Wohnung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieterin von Gewerberäumen nutzte die Räumlichkeiten seit Mietbeginn im Juni 2010 als Wohnung. Laut dem Mietvertrag sollten die Räume aber als Rechts­an­waltsbüro verwendet werden. Erst im Juli 2016 verlangte der Vermieter ein Unterlassen der Wohnnutzung. Nachdem die Mieterin nach Ablauf der gesetzten Frist immer noch nicht die Wohnnutzung aufgab, erhob der Vermieter Klage auf Unterlassung. Die Mieterin meinte, der Unterlassungsanspruch sei inzwischen verjährt.

Landgericht und Oberlan­des­gericht geben Klage statt

Sowohl das Landgericht Hannover als auch das Oberlan­des­gericht Celle gaben der Klage statt. Dem Vermieter stehe der Anspruch auf Unterlassung zu. Der Unter­las­sungs­an­spruch sei auch nicht verjährt. Es liege ein Dauerverstoß vor, so dass der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung während der Mietzeit ständig neu entstehe und während der Mietzeit somit nicht verjähre. Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin Revision ein.

Bundes­ge­richtshof bejaht ebenfalls Unter­las­sungs­an­spruch

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision der Mieterin zurück. Der Vermieter könne gemäß § 541 BGB das Unterlassen der vertrags­widrigen Nutzung der Räumlichkeiten von der Mieterin verlangen.

Keine Verjährung des Unter­las­sungs­an­spruchs

Der Unter­las­sungs­an­spruch sei nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs nicht verjährt. Der aus § 541 BGB folgende Anspruch auf Unterlassung einer vertrags­widrigen Gebrauchs der Mietsache verjähre während des laufenden Mietver­hält­nisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauere. Der Bundes­ge­richtshof verwies darauf, dass dies bereits für das Wohnei­gen­tumsrecht so entschieden wurde (vgl. BGH, Urt. v. 08.05.2015 - V ZR 178/14 -).

Schwerpunkt des vertrags­widrigen Verhaltens liegt in Aufrecht­er­haltung der unerlaubten Nutzung

Es sei aus Sicht des Bundes­ge­richtshofs zu beachten, dass der Schwerpunkt des vertrags­widrigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrecht­er­haltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache liege. Dadurch verletze der Mieter fortwährend seine mietver­trag­lichen Pflichten. Diese Dauer­ver­pflichtung entspreche der aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Auch diese Dauer­ver­pflichtung könne nicht verjähren, da sie während des Mietver­hält­nisses ständig neu entstehe (vgl. BGH, Urt. v. 17.02.2010 - VIII ZR 104/09 -).

Sinn und Zweck der Verjährung steht Unver­jähr­barkeit nicht entgegen

Der Sinn und Zweck der Verjährung stehe der Unver­jähr­barkeit des Unter­las­sungs­an­spruchs nicht entgegen, so der Bundes­ge­richtshof. Dieser liege darin, den Schuldner davor zu schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären könne. Dieser Schuld­ner­schutz­gedanke greife hier aber nicht. Denn der Unter­las­sungs­an­spruch knüpfe an die gegenwärtige Nutzung der Mietsache durch den Mieter und nicht an ein vertrags­widriges Verhalten in der Vergangenheit an.