Durch Teilungs­er­klärung kann Vertre­tungs­be­fugnis eines Sonder­eigentums­verwalters ausgeschlossen seinFernhaltung von gemeinschafts­fremden Einwirkungen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Wohnungs­ei­gen­tümerin in Hessen wollte sich auf einer Eigen­tü­mer­ver­sammlung im Juli 2021 von der Verwalterin ihres Sondereigentums vertreten lassen. Da dies die anderen Wohnungs­ei­gentümer nicht zuließen, erhob sie gegen die in der Versammlung gefassten Beschlüsse Klage. Nach einer Regelung in der Teilungs­er­klärung durfte sich ein Wohnungs­ei­gentümer nur durch seinen Ehegatten, den Verwalter, einem anderen Wohnungs­ei­gentümer oder einen zur Berufs­ver­schwie­genheit verpflichteten Dritten vertreten lassen. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Klägerin.

Sonde­r­ei­gen­tums­ver­walter als unzulässiger Vertreter

Das Landgericht Frankfurt a.M. bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Die Sonde­r­ei­gen­tums­ver­walterin sei gemäß der Teilungs­er­klärung nicht zur Vertretung der Klägerin in der Eigen­tü­mer­ver­sammlung berechtigt gewesen. Die Vertre­tungsregel in der Teilungs­er­klärung sei zulässig. Sie bezwecke das Fernhalten gemein­schafts­fremder Einwirkungen. Soweit die Klägerin die Bevoll­mäch­tigung eines anderen Wohnungs­ei­gen­tümers oder des Verwalters für unzumutbar hielt, verwies das Gericht auf die Möglichkeit einen zur Berufs­ver­schwie­genheit verpflichteten Dritten zu bevollmächtigen.

Mögliche Ausnahmen von Vertre­tungs­regeln

Zwar könne in Ausnahmefällen von der Vertre­tungsregel einer Teilungs­er­klärung abgewichen werden, so das Landgericht. Dies könne etwa möglich sein, wenn in einer kleinen, im Wesentlichen selbst genutzten Wohnanlage zwischen den Wohnungs­ei­gen­tümern erhebliche Spannungen bestehen oder die zugelassenen Vertreter wegen Inter­es­sen­s­kol­li­sionen für den Vertretenen unzumutbar sind. Ein solcher Fall habe hier aber nicht vorgelegen.