Landgericht Berlin hält Vorschriften zur Mietpreisbremse für verfas­sungs­widrigVorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556 d BGB) führen zu ungleicher Behandlung von Vermietern

In einem Hinweis­be­schluss hatte das Landgericht ausführlich seine Rechtsansicht begründet und zunächst mitgeteilt, dass es beabsichtige, den Rechtsstreit auszusetzen und eine Entscheidung des Bundes­ver­fas­sungs­ge­richts zu der Frage einzuholen, ob die genannte Vorschrift mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Dazu kam es allerdings nicht. In der nachfolgend stattgefundenen Verhandlung stellte sich für das Gericht heraus, dass es aufgrund weiteren Vortrags der Parteien in diesem Fall auf die Frage der Verfassungswidrigkeit nicht mehr ankam, so dass das Gericht selbst entscheiden konnte. Die Berufung der Mieterin wurde zurückgewiesen. In der mündlichen Verhandlung wies das Gericht jedoch nochmals darauf hin, dass die Vorschrift nach seiner Auffassung verfassungswidrig sei.

Mieterin rügt überhöhte Miete

Im zugrunde liegenden Fall ging es um die Klage einer Mieterin, die von der Vermieterin u.a. die Rückzahlung von 1.241,11 Euro wegen überhöhter Miete begehrte. Die Parteien hatten am 24. August 2015 einen Mietvertrag über eine in Berlin-Wedding gelegene 1-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 39 m² geschlossen. Als Mietzins war ein Betrag von 351 Euro netto kalt monatlich vereinbart worden. Die Vormieterin hatte zuvor 215 Euro netto kalt an die Vermieterin gezahlt. Die Klägerin rügte u.a. mit Schreiben vom 24. Februar 2016, dass die Miethöhe ihrer Ansicht nach überhöht sei. Mit ihrer Klage beanspruchte die Klägerin, nachdem das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 30. September 2016 beendet war, die Rückzahlung überhöhten Mietzinses für die Zeit von September 2015 bis Februar 2016 in Höhe von 136 Euro monatlich sowie für die Monate März bis September 2016 in Höhe von 60,73 Euro monatlich.

AG bejaht Rückzah­lungs­betrag

Nachdem die Vermieterin für die Zeit ab März 2016 anerkannt hatte, dass die zulässige Miete monatlich nur 275,73 Euro betragen solle, sprach das Amtsgericht Wedding der Klägerin einen Rückzah­lungs­betrag von 297,57 Euro (42,51 Euro monatlich für die Zeit von März bis September 2016) zu, da die ortsüblich zulässige Miete monatlich 233,22 Euro betragen habe. Das Amtsgericht wies die Klage wegen des restlichen Betrages von 943,54 Euro ab. Dagegen legte die Klägerin Berufung ein.

LG hält Mietpreisbremse für verfas­sungs­widrig

Das Landgericht Berlin wies die Parteien zunächst in einem Hinweis­be­schluss darauf hin, dass es die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556 d BGB) für verfas­sungs­widrig halte. Es liege eine ungleiche Behandlung von Vermietern vor. Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz gebiete dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich zu behandeln. Soweit der Gesetzgeber Diffe­ren­zie­rungen vornehme, müssten diese durch Gründe gerechtfertigt werden, die dem Ziel der Differenzierung und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen seien. Dies habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung von § 556 d BGB nicht beachtet und in verfas­sungs­widriger Weise in das Recht der Mietver­trags­parteien, im Rahmen ihrer Vertrags­freiheit den Mietpreis zu regeln, eingegriffen. § 556 d BGB in Verbindung mit der von dem Land Berlin erlassenen Rechts­ver­ordnung begrenze die zulässige Neuvermietung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da bundesweit der Wohnungs­mietmarkt preislich seit langem starke Unterschiede aufweise, belaufe sich die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel in München auf 11,28 Euro pro Quadratmeter in 2013 und 12,28 Euro pro Quadratmeter in 2016, während sie in Berlin nur bei 6,49 Euro bzw. 7,14 Euro (Berlin-West) pro Quadratmeter gelegen habe. Der Unterschied betrage mithin jeweils über 70 %.

Relevante einkom­mens­be­zogene Sozialdaten von Mietern wurden für Gesetz­ge­bungs­ver­fahren nicht erhoben

Damit habe der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt, die Vermieter in unter­schied­lichen Städten wesentlich ungleich treffe. Weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile noch sonstige Sachgründe rechtfertigten dies. Insbesondere seien im Rahmen des Gesetz­ge­bungs­ver­fahrens die für eine mögliche sachliche Rechtfertigung relevanten einkom­mens­be­zogenen Sozialdaten von Mietern nicht erhoben worden. Es bestehe kein Anhaltspunkt dafür, dass die einkom­mens­schwä­cheren Haushalte und Durch­schnitts­ver­diener, die vom Gesetz geschützt werden sollten, in höherpreisigen Mietmärkten wie München erheblich besser gestellt seien als die gleichen Zielgruppen in Berlin.

Gericht verweist auf verfas­sungs­widrige Ungleich­be­handlung von Vermietern

Darüber hinaus liege auch deshalb eine verfas­sungs­widrige Ungleich­be­handlung vor, da diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine (zu) hohe Miete (d.h. eine 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigende Miete) mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerecht­fertigt begünstigt würden. Denn diese Vermieter dürften bei einer Neuvermietung die "alte" Miete weiterhin unbeanstandet verlangen. Ein Bestandsschutz für diese "alte" Miete könne jedoch bei einer Neuvermietung nicht angenommen werden. Zudem sei die Ungleich­be­handlung mit einer am Gerech­tig­keits­ge­danken orientierten Betrach­tungsweise schlichtweg unvereinbar. Denn diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, würden erheblich benachteiligt gegenüber denjenigen Vermietern, die schon in der Vergangenheit die am Markt erzielbare Miete maximal ausgeschöpft und damit ungleich höher dazu beigetragen hätten, dass Wohnraum für Geringverdiener knapp werde.

Vorlage an das Bundes­ver­fas­sungs­gericht aufgrund tatsächlicher Umstände des Einzelfalls nicht mehr notwendig

Letztlich hat jedoch das Landgericht Berlin aufgrund weiteren Vortrags der Parteien in der mündlichen Verhandlung den Rechtsstreit nicht mehr aussetzen und eine Entscheidung des Bundes­ver­fas­sungs­ge­richts einholen müssen (nur das Bundes­ver­fas­sungs­gericht darf eine Rechtsnorm für verfas­sungs­widrig erklären, nicht jedoch die Instanzgerichte selbst). Denn es habe sich herausgestellt, dass das Merkmal "Sammelheizung" für die Wohnung vorliege, so dass der von dem Amtsgericht Wedding für noch zulässig erkannte Mietwert von 233,22 Euro monatlich netto kalt richtig berechnet sei. Damit stehe der Mieterin kein weiterer Rückzah­lungs­an­spruch zu, und zwar auch nicht für die Monate vor März 2016. Denn für die davor liegende Zeit fehle es an einer nach dem Gesetz erforderlichen ausreichenden schriftlichen Rüge gegenüber der Vermieterin, aus welchen Gründen die vereinbarte Miete überhöht sei.

Daher ist die Berufung der Klägerin durch Urteil zurückgewiesen worden.