Mietpreisbremse: Vermieterin zur Rückzahlung überhöhter Miete verurteiltVerstoß gegen zulässige Miethöhe bei Mietbeginn

Im hier zugrun­de­lie­genden Rechtsstreit hatten die Parteien am 16. Oktober 2015 einen Mietvertrag über die Vermietung einer 73,95 m² großen, in Berlin-Lichtenberg gelegenen Wohnung abgeschlossen. Danach betrug die von den Mietern zu zahlende Miete 562,02 EUR; dies entspricht einem Mietzins von 7,60 EUR netto kalt pro Quadratmeter. Mit Schreiben vom 12. Oktober 2015 wandten sich die Mieter an die Vermieterin und beanstandeten, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die seit 1. Juni 2015 in Berlin geltende Mieten­be­gren­zungs­ver­ordnung um 32,47 EUR monatlich zu hoch sei. Da die Vermieterin sich nicht auf eine Verringerung der Miete einließ, erhoben die Mieter nachfolgend Klage auf Rückzahlung überhöhter Miete für die Monate November 2015 bis einschließlich Mai 2016, also insgesamt 227,29 EUR.

Wohnung übersteigt ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %

Das Amtsgericht Lichtenberg gab den Mietern in vollem Umfang Recht. Aufgrund der Mieten­be­gren­zungs­ver­ordnung sei das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt worden. Somit gelte § 556 d Abs. 1 BGB, der für Bestands­woh­nungen wegen des überdurch­schnitt­lichen Anstiegs der Mieten in diesen Gebieten, in denen das Angebot regelmäßig niedriger ist als die Nachfrage an freien Wohnungen, Beschränkungen vorsieht. In dem hier entschiedenen Fall liege ein Verstoß gegen § 556 d Abs. 1 BGB vor. Die Miete für die streit­ge­gen­ständliche Wohnung übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent. Zulässig sei nur eine Höchstmiete von 7,161 EUR/m² (6,51 EUR + 10 %), d.h. von insgesamt von 529,55 EUR netto kalt. Die Differenz von je 32,47 EUR für die Monate November 2015 bis Mai 2016 müsse die Vermieterin daher an die Mieter zurückzahlen.

Anwendung des Berliner Mietspiegels als Schät­zungs­grundlage

Der Vergleichs­mietzins sei anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu ermitteln, der als einfache Schätzgrundlage angewendet werden könne. Denn er sei vom Land Berlin sowie von Inter­es­sen­ver­tretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden. Die Berechnung der Miete anhand dieses Mietspiegels ergebe eine Vergleichsmiete von 6,51 EUR/m². Der Mittelwert für das maßgebliche Mietspiegelfeld H 2 liege bei 5,66 EUR/m². Hinzuzurechnen sei der Wert des Sondermerkmals "Modernes Bad" in Höhe von ,40 EUR/m². Ferner sei zwischen den Parteien zwar unstreitig, dass aufgrund der weiteren Wohnungs­merkmale nach der so genannten Spannen­ein­ordnung ein Zuschlag von 100 Prozent der Differenz zwischen Mittelwert und Oberwert, also ein Betrag von ,85 EUR/m², gerechtfertigt sei. Jedoch dürfe der Spannenoberwert von 6,51 EUR/m² in diesem Fall nicht überschritten werden. Dies sei ausdrücklich in der Orien­tie­rungshilfe des Mietspiegels unter Ziffer 11.3 ausgeschlossen worden. Eine Ausnahme sehe die Orien­tie­rungshilfe nur vor, wenn mehrere Sondermerkmale in der Addition ihrer Summe den Oberwert übersteigen würden, was hier nicht der Fall sei. Dadurch könne zwar hier der Wert des Sondermerkmals "Modernes Bad" nicht vollständig ausgeschöpft werden. Allerdings hätten sich die Ersteller des Mietspiegels bewusst für eine solche einschränkende Berück­sich­tigung von Sondermerkmalen gegenüber der Spannen­ein­ordnung entschieden, wie sich auch aus den Ergebnissen der Arbeits­grup­pen­sit­zungen ergebe.