Geringfügige unpünktliche Zahlungen rechtfertigen ohne vorherige Abmahnung keine Kündigung des Mietver­hält­nissesFristlose und ordentliche Kündigung daher unwirksam

In dem zugrunde liegenden Fall wurde einer Mieterin einer Wohnung gekündigt, da sie über drei Jahre lang ihre Miete jeweils mit einer Verspätung von wenigen Tagen zahlte. Sie akzeptierte die Kündigung jedoch nicht und erhob Klage auf Feststellung, dass die Kündigung unwirksam sei und das Mietverhältnis weiter bestehe. Das Amtsgericht Schöneberg gab der Klage statt. Aus seiner Sicht sei vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich gewesen. Dagegen legte die Vermieterin Berufung ein. Ihrer Meinung nach, sei ihr ein Festhalten am Mietvertrag wegen der ständigen unpünktlichen Zahlung unzumutbar und daher eine Abmahnung auch nicht notwendig gewesen.

Grund zur fristlosen Kündigung lag nicht vor

Das Landgericht Berlin entschied gegen die Vermieterin. Denn die von ihr ausgesprochene Kündigung sei unwirksam gewesen. Das Zahlungs­ver­halten der Mieterin habe keinen wichtigen Grund (§ 543 Abs. 1 BGB) für eine fristlose Kündigung dargestellt. Denn insofern wäre eine vorherige Abmahnung notwendig gewesen (§ 543 Abs. 3 BGB). Für das Gericht kam es daher nicht mehr darauf an, ob die Vermieterin durch das längere Hinnehmen der verspäteten Mietzahlungen den Fällig­keits­termin stillschweigend zu Gunsten der Mieterin hinausgeschoben habe (vgl. BGH, Urt. v. 04.05.2011 - VIII ZR 191/10).

Abmahnung muss auf Pflicht­ver­letzung hinweisen und Konsequenzen androhen

Eine Abmahnung setzt voraus, so das Landgericht weiter, dass der Mieter ernsthaft und unmiss­ver­ständlich darauf hingewiesen wird, dass er vertragliche Pflichten verletzt habe und ihm für den Fall eines weiteren Vertrags­ver­stoßes Konsequenzen drohen. Eine solche Erklärung habe die Vermieterin im Hinblick auf das Zahlungs­ver­halten der Mieterin jedoch nicht abgegeben. Die wiederholte Aufforderung Rückstände auszugleichen genüge jedenfalls nicht.

Ordentliche Kündigung war nicht gerechtfertigt

Nach Auffassung des Gerichts sei die Vermieterin auch nicht berechtigt gewesen eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Zwar könne ein berechtigtes Interesse an einer derartigen Kündigung bestehen, wenn der Mieter seine Miete ständig unpünktlich zahlt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Vermieterin hätte aber dennoch abmahnen müssen.

Abmahnung grundsätzlich keine Voraussetzung für ordentliche Kündigung

Das Gericht betonte zwar, dass eine Abmahnung grundsätzlich keine Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung sei. Sie könne jedoch insofern Bedeutung haben, als erst ihre Missachtung die Pflicht­ver­letzung des Mieters das nötige Gewicht verleiht. So habe der Fall hier gelegen. Die Vermieterin habe das Zahlungs­ver­halten der Mieterin immer wieder hingenommen. Daher hätte erst die Missachtung einer darauf gerichteten Abmahnung, der Pflicht­ver­letzung der Mieterin das erforderliche Gewicht verliehen (vgl. AG Pinneberg, Urt. v. 12.09.2008 - 67 C 91/08).