BGH zum Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher MietzahlungKündigung aus wichtigem Grund wegen andauernder verspäteter Entrichtung der Mietzahlung gerechtfertigt

Die Beklagten zu 1 bis 3 des zugrunde liegenden Falls sind seit 2005 Mieter eines Einfa­mi­li­en­hauses der Klägerin in Achberg, in dem auch der Beklagte zu 4 wohnt. Nach dem Mietvertrag ist die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Die Beklagten entrichteten die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später und setzten dies auch nach Abmahnungen der Klägerin im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin erklärte die Klägerin wiederholt die Kündigung des Mietver­hält­nisses und erhob Räumungsklage gegen die Beklagten. Die Beklagte zu 1 hat im Wege der Widerklage die Rückzahlung der von ihr bei Beginn des Mietver­hält­nisses geleisteten Kaution insoweit begehrt, als diese den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg. Die Klägerin hat die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten zu 1 hat das Oberlan­des­gericht der Widerklage stattgegeben, die Berufung der Klägerin hat es zurückgewiesen.

Wiederholt verspätetet entrichtete Mietzahlung stellt gravierende Pflicht­ver­letzung dar

Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, das die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflicht­ver­letzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB* rechtfertigt. Entgegen der Auffassung des Berufungs­ge­richts gilt das auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

Verjäh­rungsfrist für Rückfor­de­rungs­an­spruch der unzulässig hohen Kaution beginnt mit Zahlung derselbigen

Ferner hat der Bundes­ge­richtshof entschieden, dass die Verjäh­rungsfrist für den Rückfor­de­rungs­an­spruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Der Verjäh­rungs­beginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB** bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf.

*§ 543 BGB: Außer­or­dentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berück­sich­tigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertrags­parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietver­hält­nisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietver­hält­nisses nicht zugemutet werden kann.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,

2.die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder

3.der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

**§ 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsi­cher­heiten