Zulässige Umlage von Überwa­chungs­kosten auf GewerbemieterKeine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieterin von Gewerberäumen in einem Ärztehaus in Berlin klagte im Jahr 2020 auf Rückzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2014 bis 2016 in Höhe von über 73.000 €. Es ging dabei um die Kosten für die 24-Stunden-Bewachung des Gebäudes, welche mittels einer Klausel im Mietvertrag auf die Mieter umgelegt wurden. Die Mieterin hielt die Umlage für unzulässig. Das Landgericht Berlin wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieterin.

Kein Anspruch auf Rückzahlung der Überwa­chungs­kosten

Das Kammergericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Der Mieterin stehe kein Anspruch auf Rückzahlung der Überwa­chungs­kosten zu. Die Umlage der Kosten sei nicht zu beanstanden, insbesondere stelle sie keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB dar. Dem Gewer­be­raum­mieter könne durch Allgemeine Geschäfts­be­din­gungen in vielfältiger Weise mehr Pflichten auferlegt werden als im Gesetz vorgesehen. Die umgelegten Kosten müssen auch nicht beziffert oder höhenmäßig begrenzt werden. Der Mieter sei vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaft­lich­keitsgebot geschützt.

Überwa­chungskoste sind Betriebskosten

Die Überwa­chungs­kosten seien Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV, so das Kammergericht. Sie gehören nicht zu den Verwal­tungs­kosten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. Eine Bewachung gehe nämlich deutlich über die allgemeine Verwaltung hinaus. Es komme auch nicht darauf an, ob das Interesse von Mieter oder Vermieter überwiegt. Etwas anderes könne gelten, wenn der Wachdienst in weit überwiegendem Maße öffentlich zugängliche Flächen schützt (vgl. LG München I, Urt. v. 17.04.2019 - 14 S 15269/18 -).