Behördlich angeordnete Geschäfts­schließung aufgrund Virus-Pandemie rechtfertigt Herabsetzung der Miete um 50 %Herabsetzung der Miete wegen Störung der großen Geschäfts­grundlage

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Spielhalle in Berlin musste aufgrund behördlicher Anordnung im Frühjahr 2020 das Geschäft schließen. Die Schlie­ßungs­a­n­ordnung erfolgte zum Schutz gegen die Ausbreitung des Corona-Virus. Wegen der Geschäfts­schließung zahlte die Betreiberin der Spielhalle ihre Miete für April und Mai 2020 nicht. Der Fall kam anschließend vor Gericht. Nachdem das Landgericht Berlin eine Entscheidung getroffen hatte, musste nunmehr das Kammergericht über den Fall entscheiden.

Reduzierung der Miete um 50 %

Das Kammergericht Berlin entschied, dass sich die Mieterin wegen der behördlichen Schlie­ßungs­a­n­ordnung auf die Störung der großen Geschäftsgrundlage berufen könne. Dies rechtfertige die Reduzierung der vertraglich vereinbarten Miete um 50 %.

Coronabedingte Schlie­ßungs­a­n­ordnung als Störung der großen Geschäfts­grundlage

Das mit der Störung der großen Geschäfts­grundlage verbundene Risiko könne regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden, so das Kammergericht. Der aufgrund der Pandemie staatlich angeordnete Shutdown stelle einen derart tiefgreifenden, unvor­her­sehbaren, außerhalb der Verant­wor­tungs­sphäre beider Vertrags­parteien liegenden und potentiell existenz­ge­fähr­denden Eingriff in die im Vertrag vorausgesetzte Nutzungs­mög­lichkeit dar, dass die Nachteile solidarisch von beiden Vertrags­parteien zu tragen seien und die Miete bei vollständiger Betrie­bs­un­ter­sagung zur Hälfte zu reduzieren sei. Auf die Feststellung einer konkreten Existenz­be­drohung für den Mieter anhand seiner betrie­bs­wirt­schaft­lichen Daten komme es nicht an.

Kein Recht zur Mietminderung

Ein Recht zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB verneinte das Kammergericht. Es liege kein Mietmangel vor, weil die hoheitlichen Maßnahmen wegen der Pandemie nicht an die baulichen Gegebenheiten der Mietsache anknüpfen, sondern an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publi­kums­verkehr, der Infektionen begünstigt. Das Mietobjekt sei nach seiner Beschaffenheit und Lage für den vereinbarten Zweck weiterhin geeignet.