BGH: Kein Recht zur Minderung der Nutzungs­entschädi­gung aufgrund Mangels nach Beendigung des Mietver­hält­nissesVermieter nicht zur Beseitigung des Mangels verpflichtet

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im April 2011 wurde der Mieter eines Ladenlokals rechtkräftig zur Räumung der Mietsache verurteilt. Der Mieter kam der Verurteilung zunächst nicht nach, zahlte jedoch bis Dezember 2011 eine Nutzungsentschädigung an den Vermieter. Von Januar 2012 stellte der Mieter sämtliche Zahlungen ein und begründete dies damit, dass die Mietsache mangelbehaftet sei. So sei es regelmäßig zu Wasserschäden gekommen, die auf eine mangelhafte Dachent­wäs­serung zurückzuführen seien. Der Mieter zog schließlich im April 2012 aus. Nachfolgend klagte der Vermieter auf Zahlung der Nutzungs­ent­schä­digung für den Zeitraum von Januar 2012 bis April 2012.

Landgericht und Oberlan­des­gericht gaben Klage statt

Sowohl das Landgericht als auch das Oberlan­des­gericht Köln gaben der Klage auf Zahlung der Nutzungs­ent­schä­digung statt. Werde dem Vermieter nach Ende des Mietver­hält­nisses die Mietsache vorenthalten, könne er nach § 546 a Abs. 1 BGB eine Nutzungs­ent­schä­digung verlangen. Diese Entschädigung sei von keiner Gegenleistung abhängig. Nach Beendigung des Mietver­hält­nisses schulde der frühere Vermieter keine Gebrauchs­über­lassung mehr. Daher sei es nicht widersprüchlich, wenn der der frühere Vermieter die Zahlung der Nutzungs­ent­schä­digung verlange, obwohl sich nach Mietvertragende am Mietobjekt Mängel zeigen. Gegen diese Entscheidung legte der frühere Mieter Revision ein.

Bundes­ge­richtshof bejaht ebenfalls Anspruch auf ungekürzte Nutzungs­ent­schä­digung

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision des früheren Mieters zurück. Dem früheren Vermieter habe nach § 546 a Abs. 1 BGB ein Anspruch auf ungekürzte Nutzungs­ent­schä­digung für die Zeit von Januar bis April 2012 zugestanden. Die nach Ende des Mietver­hält­nisses aufgetretenen Mängel haben nicht zu einer Minderung der Entschädigung geführt.

Früherer Vermieter nicht zur Mangel­be­sei­tigung verpflichtet

Nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs sei ein Vermieter nach Beendigung des Mietver­hält­nisses nicht verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dem früheren Mieter stehe daher weder ein Anspruch auf Mangel­be­sei­tigung zu, noch könne er die Nutzungs­ent­schä­digung wegen Verletzung der Mangel­be­sei­ti­gungs­pflicht kürzen. Pflicht zur Mangel­be­sei­tigung mit Zweck der Nutzungs­ent­schä­digung nicht vereinbar Der Bundes­ge­richtshof verwies darauf, dass die Pflicht zur Mangel­be­sei­tigung nach Mietver­tragsende mit dem Zweck der Nutzungs­ent­schä­digung nicht vereinbar sei. Die Vorschrift des § 546 a Abs. 1 BGB solle dem Vermieter einen leicht durchsetzbaren Ersatzanspruch gewähren. Die Höhe der Entschädigung sei nicht davon abhängig, ob und inwieweit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden entstehe oder ob der Mieter aus der Mietsache einem dem Wert der Nutzungs­ent­schä­digung entsprechenden Nutzen ziehen könne. Vor diesem Hintergrund sei es widersprüchlich, wenn sich der Vermieter mit der Einwendung des früheren Mieters ausein­an­der­setzen müsse, der Entschädigung stehe aufgrund eines Mangels kein ausreichender Gegenwert entgegen. Nicht außer Betracht habe zudem bleiben dürfen, dass die Nutzungs­ent­schä­digung zusätzlichen Druck auf den früheren Mieter ausüben solle, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen. Ein Recht zur Minderung der Entschädigung aufgrund eines Mangels würde jedoch gegenteilige Anreize schaffen. Es würde die Gefahr bestehen, dass der frühere Mieter in seinem Willen zu weiteren wider­recht­lichen Vorenthaltung der Mietsache bestärkt werde.

Ausnahmsweiser Anspruch auf Mängel­be­sei­tigung aufgrund Treu und Glauben

Nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs könne dem früheren Mieter ausnahmsweise ein Anspruch auf Mängel­be­sei­tigung nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zu stehen. Besonders hohe Gefahren für Leben, Gesundheit oder Eigentumswerte des Mieters rechtfertigen jedoch für sich genommen noch keinen Ausnahmefall. Denn der frühere Mieter habe es grundsätzlich selbst zu verantworten, dass er widerrechtlich im Besitz der Mietsache sei, und es liege in seiner Hand, sich den drohenden Gefahren durch Rückgabe der Mietsache zu entziehen. Eine Mangel­be­sei­ti­gungs­pflicht des Vermieters könne aber dann ausnahmsweise angenommen werden, wenn und soweit gesetzliche Regeln dem Mieter eine Weiterbenutzung der Mietsache erlauben oder wenn der Mieter mit nachvoll­ziehbaren Erwägungen habe davon ausgehen dürfen, weiterhin zum Besitz der Mietsache berechtigt zu sein. Ein solcher Fall habe hier hingegen nicht vorgelegen.