BGH zur Versor­gungs­sperre durch den Vermieter nach beendetem MietverhältnisVermieter ist nicht verpflichtet Versor­gungs­leis­tungen nach Beendigung eines Mietver­hält­nisses zu erbringen, wenn er hierfür kein Entgelt erhält und ihm durch weitere Belieferung Schaden drohen würde

In dem zugrun­de­lie­genden Fall waren im Jahr 2000 Räume im Erdgeschoss eines "Kunsthauses" zum Betrieb eines Cafés vermietet worden. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zu Neben­kos­te­n­a­b­rech­nungen stellte der Mieter im Jahr 2001 seine Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lungen ein, später auch die Zahlung der Grundmiete, mit welcher er im August 2007 jedenfalls acht Monate im Rückstand war. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wiederholt, zuletzt im August 2007. Zwischen den Parteien schwebt ein Räumungs­ver­fahren.

Mieter erhebt vorbeugende Unter­las­sungsklage, gegen Drohung des Vermieters, die Heizener­gie­ver­sorgung zu unterbrechen

Der Vermieter drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Dagegen hat der Mieter eine vorbeugende Unter­las­sungsklage erhoben, mit der er vor dem Landgericht auch Erfolg hatte. Das Kammergericht hat die Klage dagegen abgewiesen.

Der Bundes­ge­richtshof hat die Revision des Mieters zurückgewiesen.

BGH erklärt Besitzschutz auf die Einstellung von Versor­gungs­leis­tungen für nicht anwendbar

Der Bundes­ge­richtshof hat entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, die in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht gesehen hat, den Besitzschutz auf die Einstellung von Versor­gungs­leis­tungen für nicht anwendbar erklärt. Die Besonderheit des Besitzschutzes besteht darin, dass er - zur vorläufigen Befriedung - auch einem unrechtmäßigen Besitzer zusteht. Er besteht in der Abwehr von Störungen und greift grundsätzlich auch dann ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist.

Der Bundes­ge­richtshof hat nun allerdings hervorgehoben, dass der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschafft, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Denn der Besitz sei nur gegen beein­träch­tigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versor­gungs­gütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versor­gungs­un­ter­nehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energie­ver­sorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitz­ver­letzung angesehen.

Fortsetzung von Versor­gungs­leis­tungen ergeben sich aus Mietvertrag bzw. aus nachver­trag­lichen Pflichten

Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versor­gungs­leis­tungen kann sich nach dem Bundes­ge­richtshof nur aus dem Mietvertrag ergeben oder - nach Beendigung des Mietver­hält­nisses - im Einzelfall nach Treu und Glauben aus sog. nachver­trag­lichen Pflichten. Der Bundes­ge­richtshof hat beispielhaft einzelne Fallge­stal­tungen angeführt, in denen eine Pflicht des Vermieters auf weitere Belieferung bestehen kann. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.