Mieter hat keinen Anspruch auf Kopien von Abrech­nungs­belegen zu NebenkostenBGH klärt weitere Fragen zur Abrechnung von Betriebskosten im Wohnraum­mietrecht

Der Beklagte des zugrunde liegenden Streitfalls ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Klägerin in Berlin. Mit ihrer Klage hat die Klägerin unter anderem Zahlung rückständiger Mieten sowie Nachforderungen aus Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen verlangt.

Mieter hält Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung für fehlerhaft

Der Beklagte hat beanstandet, dass die Klägerin die im selben Gebäude befindlichen Gewerbeflächen und die darauf entfallenden Kosten in den Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen nicht vorweg abgezogen und ihm darüber hinaus trotz eines entsprechenden Verlangens keine Fotokopien zu den einzelnen Abrech­nungs­belegen überlassen habe. Im Übrigen hat der Beklagte wegen der von ihm beanstandeten Abrech­nungsweise die Aufrechnung erklärt und Widerklage erhoben. Das Berufungs­gericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben und die Widerklage insgesamt abgewiesen.

Vorwegabzug nur für bestimmte Mietver­hältnisse im öffentlich geförderten Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben

Der Bundes­ge­richtshof hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Zur Begründung führte der Bundes­ge­richtshof aus, dass bei der Abrechnung des Vermieters von preisfreiem Wohnraum über Betriebskosten soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben ein Vorwegabzug der Kosten, die auf die in einem gemischt genutzten Gebäude befindlichen Gewerbeflächen entfallen, jedenfalls dann nicht geboten ist, wenn sie hinsichtlich aller oder einzelner Betrie­bs­kos­tenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Der Vorwegabzug ist nur für bestimmte Mietver­hältnisse im öffentlich geförderten Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben (§ 20 Abs. 2 Satz 2 der Neubau­mie­ten­ver­ordnung). Er soll verhindern, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung in gemischt genutzten Objekten entstehen. Dem Wohnungsmieter entsteht jedoch kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf das Gebäude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter geltenden Maßstab nicht schlechter gestellt wird als im Falle einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen. Hierdurch wird auch dem Interesse beider Mietver­trags­parteien an einer Vereinfachung der Abrechnung Rechnung getragen. Nach diesen Grundsätzen waren die Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen der Klägerin ordnungsgemäß. Das Berufungs­gericht hatte angenommen, die in dem Gebäude befindlichen fünf Gewerbebetriebe darunter ein Job-Center und ein Internet-Café hätten keine erhebliche Mehrbelastung hinsichtlich der einzelnen Betrie­bs­kos­tenarten verursacht. Diese Würdigung des Berufungs­ge­richts, die vom Bundes­ge­richtshof nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu überprüfen ist, war aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Anspruch eines Mieters von preisfreiem Wohnraums auf Überlassung von Fotokopien zu Abrech­nungs­belegen der Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung gesetzlich nicht vorgesehen

Des Weiteren hat der Bundes­ge­richtshof entschieden, dass der Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrech­nungs­belege zur Betriebskostenabrechnung hat. Einen solchen Anspruch des Mieters sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraumes nicht vor. Einer entsprechenden Anwendung des § 29 Abs. 2 Satz 1 der Neubau­mie­ten­ver­ordnung, der für bestimmte preisgebundene Wohnraum­miet­ver­hältnisse dem Mieter einen Anspruch auf Überlassung von Ablichtungen gegen Koste­n­er­stattung einräumt, steht entgegen, dass eine dem Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufende Regelungslücke des Gesetzes nicht vorliegt. Auch ein Anspruch des Mieters nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auf Übersendung von Fotokopien war im vorliegenden Fall nicht gegeben. Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen die dessen Interesse an einer Überprüfung der Abrechnung in der Regel hinreichend Rechnung trägt , um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern. Hierdurch kann Fehlver­ständ­nissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungs­belegen wie es auch der Beklagte, dem die Klägerin während des Rechtsstreits rund 300 Fotokopien von Abrech­nungs­belegen übermittelt hatte, gestellt hatte vorgebeugt werden. Dieses Interesse des Vermieters würde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er dem Mieter stets auch gegen Koste­n­er­stattung auf dessen Anforderung hin Belegkopien zu überlassen hätte.

Übermittlung von Fotokopien im Einzelfall möglich

Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrech­nungs­un­terlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. So lag der Fall hier jedoch nicht. Dass dem Beklagten die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen der ebenfalls in Berlin gelegenen Hausverwaltung nicht unzumutbar war, hatte das Berufungs­gericht mit rechts­feh­ler­freien und von der Revision nicht beanstandeten Erwägungen angenommen.