BGH zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Solda­ten­siedlungSachver­ständiger muss bei Ermittlung der Einzel­vergleichs­miete breites Spektrum von Vergleichs­woh­nungen aus der Gemeinde berücksichtigen

Die Beklagten des zugrunde liegenden Streitfalls sind Mieter von Reihenhäusern der Klägerin in Geilenkirchen-Neutevern. Bei diesem Ortsteil von Geilenkirchen handelt es sich um eine im Jahr 1953 errichtete ehemalige Solda­ten­siedlung, die zum unmittelbar benachbarten heutigen NATO-AWACS-Flughafen gehörte und sich nunmehr insgesamt im Eigentum der Klägerin befindet. Im Jahr 2009 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete (in den meisten Fällen auf 4,86 Euro je qm). Die Beklagten erteilten die Zustimmung nicht.

Berufungs­gericht verurteilt Mieter zur Zustimmung zu einer geringeren Mieterhöhung

Das Amtsgericht hat den auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klagen nach Einholung eines Sachver­stän­di­gen­gut­achtens ganz oder überwiegend stattgegeben. Das Gutachten basierte auf Vergleichs­woh­nungen der ehemaligen Solda­ten­siedlung, die die Klägerin dem Sachver­ständigen benannt hatte. Das Berufungs­gericht hat die erstin­sta­nz­lichen Urteile teilweise geändert und die Beklagten - unter Heranziehung des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen - nur zur Zustimmung zu einer geringeren Mieterhöhung (4,30 Euro je qm) verurteilt.

Gutachten für ortsübliche Vergleichsmiete mit Vergleichs­woh­nungen aus Siedlung desselben Vermieters ungeeignet

Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision der Klägerin hatte zum Teil Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs­miete* ungeeignet ist, wenn es nur Vergleichs­woh­nungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt. Denn der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzel­ver­gleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichs­woh­nungen aus der Gemeinde berücksichtigen.

Berück­sich­tigung des Einfa­mi­li­en­h­aus­zu­schlags würde Höchstwert der Mietspie­gel­spanne überschreiten

Das Berufungs­gericht hat daher seiner Entscheidung zu Recht den Mietspiegel** der Stadt Geilenkirchen und nicht das erstinstanzlich eingeholte Gutachten zugrunde gelegt. Es hat jedoch den im Mietspiegel vorgesehenen Einfa­mi­li­en­h­aus­zu­schlag mit der Begründung abgelehnt, dass dadurch der Höchstwert der Mietspie­gel­spanne überschritten werde und dies unzulässig sei. Dies ist rechts­feh­lerhaft. Mit einem solchen Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen keinen Niederschlag gefunden haben. Da keine weiteren Feststellungen zu erwarten waren, hat das Gericht den Einfa­mi­li­en­h­aus­zu­schlag selbst geschätzt und ist auf eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,41 Euro je qm gekommen.

*§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete