Betriebskosten: BGH zur Abrechnung von Hauswartkosten und Stromkosten für Heizungsanlage sowie zum AbflussprinzipPauschaler Abzug bei Hauswartkosten ist nicht zulässig

Im zugrunde liegenden Fall stritten sich Mieter und Vermieter um Nachzahlungen aus verschiedenen Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen.

Die Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung enthielt Hausmeisterkosten. Im Mietvertrag war vereinbart, dass zu den Hauswartkosten die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen zählten. Von den Gesamtkosten der Hauswart­tä­tigkeit nahm der Vermieter einen Abzug von 10 % vor, da der Hauswart gelegentlich auch nicht umlagefähige Verwal­tungs­a­r­beiten tätigte.

Kein pauschaler Abzug - tatsächlicher Zeitaufwand muss zugrunde gelegt werden

Der Bundes­ge­richtshof billigte diesen pauschalen Abzug nicht. Der Vermieter müsse vielmehr die Kosten der umlagefähigen Hauswart­stä­tigkeit einerseits und die nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandsetzungs- und Instand­hal­tungs­kosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden könnten. Hier habe der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Entscheidend sei der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten. Der Bundes­ge­richtshof führte aus, dass in verfah­rens­recht­licher Hinsicht der Mieter die Höhe der Hauswartkosten nur bestreiten muss. Es obliegt dem Vermieter die bestrittene Forderung konkret darzulegen.

Stromkosten für die Heizung

Der BGH hatte auch über die Frage zu entscheiden, inwieweit ein pauschaler Abzug von den allgemeinen Stromkosten für die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten möglich ist. Grundsätzlich dürften die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage nicht als Teil des Allgemeinstroms abgerechnet werden. Demgemäß müsse der Vermieter den Betriebsstrom für alle diejenigen Aggregate, von denen die Wärmeerzeugung abhängt, gesondert ermitteln.

Wenn Stromzähler für die Heizung fehlen, ist eine Schätzung möglich - Schät­zungs­grundlagen müssen offen gelegt werden

Sofern es wie im vorliegenden Fall für die Heizungsanlage keine gesonderten Zwischenzähler gebe, dürfe der Vermieter die Kosten schätzen. Allerdings müsse der Vermieter insoweit die Grundlagen seiner Schätzung offen legen, führten die Richter aus.

Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung nach dem Abflussprinzip

Der Bundes­ge­richtshof äußerte sich in dem vorliegenden Urteil auch zu der Frage, ob Vermieter von Wohnraum den Mieter in der jährlichen Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung nur mit den Verbräuchen belasten dürfen, die in dem Abrechnungsjahr tatsächlich angefallen sind (sog. Leistungs- oder Zeitab­gren­zungs­prinzip), oder mit denjenigen, die im Abrechnungsjahr bezahlt wurden (sog. Abflussprinzip).

Die Richter führten aus, dass die §§ 556 ff. BGB den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip festlegten; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip sei grundsätzlich zulässig. Auch das Abflussprinzip ermögliche grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es die Kosten darauf abstelle, mit denen der Vermieter im Abrech­nungs­zeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet werde(vgl. zum Abflussprinzip auch BGH, Urteil v. 20.02.2008 - VIII ZR 49/07 -). Die Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung vereinfache sich dadurch jedenfalls für bestimmte Betrie­bs­kos­tenarten für den Vermieter unter Umständen erheblich.

Ob der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, mussten die Richter im vorliegenden Fall nicht entscheiden, weil die Klägerin durchgängig Mieterin der Beklagten war.