BGH: Kein Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Mietsicherheit bei bestehendem Sicherheits­bedürfnisses des VermietersNach­zahlungs­anspruch aus Betriebs­kosten­abrechnung begründet Siche­rungs­be­dürfnis

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zu Beginn des Mietver­hält­nisses hatte der Mieter einer Wohnung als Mietsicherheit ein Kauti­o­nss­parbuch über 695,36 EUR eingerichtet, eine Verpfän­dungs­er­klärung abgegen und das Sparbuch an die Vermieterin übersandt. Nach Beendigung des Mietver­hält­nisses im Mai 2009 verlangte der Mieter die Rückgabe der Mietsicherheit. Dies verweigerte die Vermieterin mit dem Hinweis auf bestehende Nachzah­lungs­ansprüche aus den Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen für die Jahre 2006 bis 2008. Der Mieter wollte davon nichts wissen und erhob im Februar 2013 Klage auf Rückgabe des Sparbuchs.

Amtsgericht und Landgericht weisen Klage ab

Sowohl das Amtsgericht Erfurt als auch das Landgericht Erfurt wiesen die Klage des Mieters ab. Zwar sei der Anspruch auf Freigabe und Herausgabe einer Mietkaution spätestens nach Ablauf von sechs Monaten ab Beendigung des Mietver­hält­nisses fällig. Zu diesem Zeitpunkt habe der Vermieterin aber ein Zurück­be­hal­tungsrecht wegen der Nachzah­lungs­for­de­rungen zugestanden. Die Vorschrift des § 216 Abs. 3 BGB habe dem nicht entge­gen­ge­standen, da es sich bei Forderungen aus Betrie­bs­kos­ten­jah­res­a­b­rech­nungen nicht um wiederkehrende Leistungen im Sinne der Vorschift handele. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Revision ein.

Bundes­ge­richtshof verneint Rückga­be­an­spruch bei bestehendem Siche­rungs­be­dürfnis

Der Bundes­ge­richtshof teilte nicht die Auffassung des Landgerichts, dass der Anspruch auf Freigabe und Herausgabe einer Mietkaution spätestens nach Ablauf von sechs Monaten ab Beendigung des Mietver­hält­nisses fällig werde. Dem Mieter stehe vielmehr frühestens nach Beendigung des Mietver­hält­nisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Dieser Anspruch werde aber erst dann fällig, wenn das Siche­rungs­be­dürfnis entfallen sei. Dies sei der Zeitpunkt, in dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen könne. So habe der Fall hier hingegen gelegen.

Kein Siche­rungs­be­dürfnis aufgrund Verjährung der Nachzah­lungs­ansprüche

Der Vermieterin habe nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs kein Siche­rungs­be­dürfnis mehr zugestanden, da die Nachzah­lungs­ansprüche für die Jahre 2006 bis 2008 mit Ablauf des Jahres 2012 verjährt seien. Dem stehe § 216 Abs. 1 BGB nicht entgegen. Danach hindere zwar die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht bestellt sei, den Gläubiger nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Die Vorschrift sei gemäß § 216 Abs. 3 BGB jedoch nicht auf die Verjährung von Ansprüchen auf wiederkehrende Leistungen anzuwenden. Als solche seien die hier in Rede stehenden Forderungen auf Betrie­bs­kos­ten­nach­zah­lungen einzustufen.

Betrie­bs­kos­ten­nach­zah­lungen stellen wiederkehrende Leistungen dar

Wiederkehrende Leistungen seien solche, so der Bundes­ge­richtshof, die nach Gesetz oder Partei­ver­ein­barung zu von vornherein bestimmten regelmäßigen wiederkehrenden Terminen erbracht werden müssen. Dabei sei es unerheblich, ob immer die gleiche Summe erbracht werde. Vielmehr könne der Betrag schwanken oder zu machen Terminen ganz ausbleiben. Dies sei bei Nachzah­lungs­for­de­rungen aus Betrie­bs­kos­ten­jah­res­a­b­rech­nungen der Fall.