BGH bejaht unmittelbare Anwendbarkeit des § 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weiter­ver­mietung als WerkswohnungKündi­gungs­schutz des Endmieters bei Werkswohnungen

Im zugrunde liegenden Streitfall vermietete die P-AG im Jahr 1965 eine Wohnung in Frankfurt am Main an die M-AG, die diese (wie in zahlreichen anderen Fällen) als Werkswohnung an einen ihrer Arbeitnehmer, den Beklagten zu 2, und dessen Ehefrau, die Beklagte zu 3, weiter­ver­mietete. Die Konditionen des Haupt- und des Unter­miet­ver­trages waren jeweils gleich und entsprachen den marktüblichen Bedingungen. Auch Miet- und Betrie­bs­kos­te­n­er­hö­hungen wurden in beiden Verträgen in gleicher Weise geltend gemacht. Der Beklagte zu 2 war aufgrund eines Sozialplans der M-AG berechtigt, nach Beendigung seines Arbeits­ver­hält­nisses im Jahr 1994 die Wohnung weiterhin als Pensionär zu bewohnen.

Der Kläger ist Rechts­nach­folger der P-AG (auf Vermieterseite). Er kündigte gegenüber der Beklagten zu 1 als Rechts­nach­folgerin der M-AG (auf Mieterseite) den Haupt­miet­vertrag zum 30. Juni 2015 und forderte die Beklagten zu 2 und 3 zur entsprechenden Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Klage in den Vorinstanzen erfolglos

Das Landgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen und auf die Widerklage festgestellt, dass der Kläger mit Wirkung ab 1. Juli 2015 statt der Beklagten zu 1 in den Mietvertrag mit den Beklagten zu 2 und 3 eingetreten sei. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. Nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts ist das Unter­miet­ver­hältnis infolge der Kündigung des Haupt­miet­ver­hält­nisses in entsprechender Anwendung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Kläger als Vermieter übergegangen, da mangels Gewinnerzielungsabsicht der M-AG zwar keine "gewerbliche" Weitervermietung vorliege die Interessenlage aber hinreichend vergleichbar sei.

Mit seiner vom Oberlan­des­gericht zugelassenen Revision verfolgte der Kläger sein auf Stattgabe der Klage und Abweisung der Widerklage gerichtetes Begehren weiter.

"Gewerbliche" Weiter­ver­mietung setzt geschäftsmäßige Vermie­tung­s­tä­tigkeit mit Gewinn­er­zie­lungs­absicht des Zwischenmieters voraus

Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass eine gewerbliche Zwischen­ver­mietung im Sinne von § 565 BGB auch dann gegeben sein kann, wenn der Hauptmieter mit der Weiter­ver­mietung der Wohnung selbst keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern sie als Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt und hierdurch eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. Die Bestimmung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt den Fall, dass ein Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Sie ordnet insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt. Hiermit soll sichergestellt werden, dass bei einer Weiter­ver­mietung aus lediglich wirtschaft­lichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Haupt­miet­ver­trages derselbe soziale Kündi­gungs­schutz zur Verfügung steht, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte. Eine "gewerbliche" Weiter­ver­mietung im Sinne von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt dabei eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaft­lichen Interesse ausgeübte Vermie­tung­s­tä­tigkeit des Zwischenmieters voraus.

Arbeitgeber verfolgt durch Weiter­ver­mietung von Wohnungen an Arbeitnehmer eigene wirtschaftliche Interessen

Diese Voraussetzungen sind im Streitfall durch die Weiter­ver­mietung der in großem Umfang angemieteten Wohnungen als Werkswohnungen an die Arbeitnehmer der M-AG erfüllt. Zwar hatte die M-AG seinerzeit die von ihr angemieteten Wohnungen - anders als bei der gewerblichen Zwischen­ver­mietung im klassischen Sinne - nicht mit der Absicht der Gewinnerzielung (unmittelbar aus der Weiter­ver­mietung selbst) an ihre Arbeitnehmer weitervermietet. Aber auch ein Arbeitgeber, der Wohnungen an seine Arbeitnehmer weitervermietet, verfolgt hiermit (zumindest auch) eigene wirtschaftliche Interessen. Diese sind in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbe­wer­bs­vorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine entsprechenden Werkswohnungen anbieten können. Dies gilt umso mehr, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen für Mieter in einem Ballungsgebiet - wie hier Frankfurt am Main - nicht ohne weiteres zu finden ist. Dieses Verständnis einer "gewerblichen" Weiter­ver­mietung steht auch im Einklang mit der verfas­sungs­recht­lichen Gewährleistung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG).

Im Ergebnis hat der Bundes­ge­richtshof in diesem Fall eine direkte Anwendbarkeit des § 565 BGB bejaht, so dass es auf die vom Oberlan­des­gericht angenommene Analogie nicht ankam. Die Revision blieb somit ohne Erfolg.

§ 565 BGB Gewerbliche Weiter­ver­mietung