BGH: Schönheits­repara­tur­klausel mit Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen und Fenstern sowie des Anstrichs einer Loggia ist unwirksamMieter wird durch die Klausel unangemessen benachteiligt

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers in Berlin. Der Formularmietvertrag enthielt in § 4 Abs. 2 folgende Klausel:

"Schön­heits­re­pa­raturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia".

§ 13 Abs. 1 Satz 1 des Mietvertrages lautet:

"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wieder­her­stellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."

Vermieter will Schadensersatz wegen unterlassener Schön­heits­re­pa­raturen

Der Kläger begehrt von der Beklagten nach Beendigung des Mietver­hält­nisses unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schön­heits­re­pa­raturen in Höhe von 8.696,66 € netto. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht einen Schaden­s­er­satz­an­spruch des Klägers bejaht und der Klage insoweit in Höhe von 6.902,03 € stattgegeben. Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat das Urteil des Berufungs­ge­richts aufgehoben und die Berufung des Klägers gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.

BGH: Vermieter kann keinen Schadensersatz verlangen - Klausel über Schön­heits­re­pa­raturen ist unwirksam

Der Bundes­ge­richtshof hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, dass dem Kläger Schadensersatz wegen unterlassener Schön­heits­re­pa­raturen nicht zusteht, weil die Pflicht zur Durchführung von Schön­heits­re­pa­raturen nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden ist. Die Formu­la­r­klauseln in § 4 und § 13 des Mietvertrags sind gemäß § 307 BGB unwirksam, weil sie dem Mieter als Schön­heits­re­pa­raturen auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungs­ein­gangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegen. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schön­heits­re­pa­raturen fallen, der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berech­nungs­ver­ordnung definiert ist.

BGH: Außenanstrich und Anstrich der Loggia gehört nicht zu den Schön­heits­re­pa­raturen

Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schön­heits­re­pa­raturen im Sinne dieser Bestimmung, die den Maßstab dafür bildet, welche Arbeiten dem Mieter in einer Formularklausel auferlegt werden dürfen, nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Ebenso wenig gehört der Anstrich einer Loggia zu den Schön­heits­re­pa­raturen. Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie zum Anstrich der Loggia führt - anders als das Berufungs­gericht angenommen hat - zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schön­heits­re­pa­raturen durch den Mieter. Die bloße Streichung der Textbe­standteile, mit denen der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berech­nungs­ver­ordnung geregelte Gegen­stands­bereich von Schön­heits­re­pa­raturen überschritten wird, liefe der Sache nach auf eine - nach dem Gesetz unzulässige - geltungs­er­haltende Reduktion hinaus.